济南南城：楼盘分化明显，改善门槛再提高

提起济南南部，大家首先想到的就是其优质的自然环境和“好学区”，凭借“教育”标签以及天然的生态，再加上济南快速路网建成交通便利，使得南城成为不少改善群体的理想置业区域。记者踩盘调研发现，相比较其他楼市热点区域，济南南部的新增项目并不多，改善房源依然是主力，区域内楼盘品牌、销售分化也表现明显。

在售房源布局分散

产品力品牌力差异大

近几年，南部片区的供地一直比较稀缺，在2022年济南的四批集中土拍中，市中区土地成交不足25万方。这也决定了片区内的入市新盘数量一直屈指可数。自2013年以来，南城相继入驻鲁能、中海、华润、绿地、融汇、万科等房企。如今中海国际社区、华润公元九里、融汇爱都等都已经清盘，目前在售的有领秀城的樾系组团、绿地澜庭公馆、市中万科城、蓝石缘溪堂、中电建国誉茂山以及中博·锦雲原著等主打改善产品项目，但是各项目位置相距较远，品牌力、产品力差异大，分化明显。

记者踩盘了解到，目前片区内供应体量主要集中在鲁能领秀城和市中万科城两个项目，部分楼盘则已进入尾盘状态。“目前还有30多套房源，主要是一些187平米的大户型。”中电建国誉茂山相关负责人表示，项目于2021年初首开，作为主城区纯改善楼盘，如今房源已经所剩无几。同样在2021入市的蓝石缘溪堂，规划4栋洋房、4栋小高，根据济南住宅与房地产信息查询平台显示，目前可销售住宅254套，网签套数为84套。城投瑞马禧悦项目则显得更加落寞，自2022年4月入市至今，济南住宅与房地产信息查询平台显示网签数量为17套。“在同一优质地段里，大品牌的楼盘会更容易被市场接受。”业内人士解释道，相比较万科、鲁能，在这个区域内，蓝石、城投瑞马品牌传播力有限，市场声音不足，竞争力明显处于下风。

据悉，鲁能领秀城目前还有最后一个地块在开发，“我们刚刚开盘推出了槿樾（H1）地块5号楼、楠樾（H2）地块1号楼，共计162套房源。”据置业顾问介绍，这两个分别是16层和17层小高层，均价在24000-26000元/平米之间，“加上其他两个地块组团，一共有25栋楼，户型面积从96-187平米都有，可以满足不同置业人群需要。”

位于南北康片区的市中万科城2022年入市以来表现也颇为抢眼。“整个项目是分四期来建设，目前在售的是一期和二期的产品。”市中万科城的置业顾问表示，洋房产品价格大概在29000元/平米，但能挑的房源也不多了。

此外，2021年6月入市的绿澜庭公馆目前大约还有400多套房源，毛坯售价17000-19000元/平米，其A2地块的高端系产品——海珀澜庭预计今年六七月份入市，目前已经有两栋楼封顶。

不少楼盘依旧限购

区域内产品不断升级

值得注意的是，相比较市场上其他区域，南城还有部分楼盘继续执行限购政策。蓝石缘溪堂、城投瑞马·禧悦、骏茂府、中电建国誉茂山以及中博·锦雲原著等楼盘，都要继续考虑购房套数限制、户口所在地、社保或个税缴存年限等问题。

“这确实对我们的销售造成了一定的影响。”某楼盘营销中心负责人坦言，济南限购政策调整之后，有不少意向客户流失了出去，还有一些地缘性改善客户选择继续留在这里置业，“为什么仅仅限购历下区和市中区，这恰恰说明二环内历下、市中两区土地、教育、住房等城市优质资源紧张，不可多得，真正想改善的人还是会选择这里。”该负责人告诉记者。

事实上，为了不断吸引购房者，南城的改善楼盘产品和配套也是在不断的进行迭代升级。从最初的领秀城高层社区到如今的麓系洋房，从华润公元九里三面揽山的全龄户型到全业态覆盖的绿地新里城，南城各项目楼盘在产品质量和配套建设方面一直在进行探索发展，市场对于改善楼盘的需求，也进一步加速推进了房企产品升级。

2022年里，市中万科城凭借“济南第三代洋房”的概念，继续在南城站稳了脚跟。济南万科公司合伙人、产品设计部门合伙人王龙飞表示，市中万科城在第二代洋房基础上再做革新，“不仅在物理居住上升级，更关注空间带给生活的舒适感，内容包括配备全龄活动场地，产品形态低密；高标准门面及酒店化大堂，营造至高归家体验；建筑、景观、户型均为大师设计；园林、装标均属国际一流水准；而由万科首创的行业11+1健康模块，则保证了充足氧气、采光，并控制噪音等。”

由济南市中城市发展集团开发建设的中博·锦雲原著项目，也将在今年3月份为片区内的高端改善置业群体提供一个新的选择。据了解，该项目位于市中区青龙山脚下，容积率为1.5，规划12栋住宅，仅有176套房源，全部是5-8层的纯洋房产品，户型分别为约182㎡、约205㎡、约248㎡。中博·锦雲原著工作人员向记者介绍时表示，该项目也是为济南楼市带来了全新的变革——打造济南首个第四代住宅，“我们在248㎡的户型上进行创新设计，将庭院花园搬到了空中，立体化地分布在楼体之上，形成了“垂直森林”的效果，这个也是我们独有的一个设计。”在价格方面，工作人员表示预计每平米会在30000元左右，这个价格和面积段，也将片区内改善置业的门槛又提升了一截。

业内人士表示，居住需求的升级推动产品需求的提升，在当下改善市场日渐火热情况下，不少房企着眼于产品品质的提升，不是在竞争红海里拼价格，而是拼“气质”，尤其是占据核心地段、优质配套的项目，价格更容易逆势上扬。“当然，有的楼盘是进行到中后期，需要精装，需要提升品质来增加项目利润，这也是品质提升后给自身带来的另一个好处，但是在当下市场下涨价的前提还是‘打铁还需自身硬’。”。