2023年济南楼市将迎超百盘，供应量保持千万方

2023年楼市已开启，去年疫情之下仍保持了千万方成交量的济南楼市，2023年仍将迎来千万方供应。据济南市房地产业协会数据显示，截止2022年12月，济南住宅去化周期为14.1个月，处于合理区间，在支持刚需和改善型购房人群置业的楼市政策下，2023年将有哪些新楼盘面市，哪些楼盘迎来加推？

超百楼盘推售

支持刚需和改善购房需求

2023年济南楼市供应主要来自2022年拿地项目、此前拿地待开发项目和已上市项目的加推房源。

2022年全年济南共有商业、居住类用地118宗参与土拍，总面积5171亩。其中，住宅用地成交48宗，总面积约2779亩。历城区大辛庄、济钢、郭店、彩石片区，历下区盛福片区、科技城片区，高新区贤文片区和高新东片区，市中区白马山片区、大庙屯片区和英雄山片区等均有新地块住宅地块成交，2023年济南的新楼盘也将集中在这些片区。

此外，此前拿地将持续加推的流量大盘如中海华山珑城、雪山万科城、银丰玖玺城、融创文旅城等仍将持续供应，2021年拿地的张马片区、旅游路沿线地块、南北康片区、党家庄片区等仍将维持供应。

天桥、槐荫区虽然2022年土拍成交地块少，但有2021年及此前土拍地块持续供应，能满足周边群体购房需求。

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者采访调研发现，2023年济南仍将有超百楼盘推售。不少开发商表示，项目2022年已推项目仍在销售中，2023年将根据需求进行加推。

记者了解到，济南楼市住宅成交量常年约为1200万㎡，2022年受疫情影响，济南楼市住宅成交量接近1000万㎡，不少楼盘仍在平销期。济南市房地产业协会执行副会长李刚预测，2023年商品住宅销售规模相对稳定，新建住宅保持在约1000-1200万㎡左右，二手住宅保持在约400万㎡左右。考虑到近年来受到疫情防控抑制作用的影响，2023年济南市房地产市场表现应会好于2022年。预计上半年将呈现逐渐平稳回升的状态。

“济南楼市的库存量充足，可以实现以销定产，市场整体供应量不会出现短缺，但是局域不平衡，局部或阶段供应不足仍将存在。”他表示，济南作为人口净注入城市，刚需和改善购房需求强劲，并具有可持续性。新市民、原市民刚需改善性需求稳定。从住宅供应方面来看，虽然2022年住宅用地供应量小于往年，但是已取得预售许可商品住宅库存约在1200万㎡左右，未取得预售许可的商品住宅库存约在750万平㎡以上，仍可保持合理供应。目前，历下、市中、高新、历城等核心区去化周期在9-12个月之间，去化周期处于合理区间。槐荫、长清、莱芜等非核心区库存较多，去化周期较长。

部分楼盘当年拿地当年开盘

东部城区7大片区将上新

2022年楼市去化主要集中在东部城区，2023年虽然纯新盘总体不多，但东部城区仍将有多个项目上新。上新主要在历下区盛福片区、科技城片区，高新区贤文片区、两河片区，历城区张马片区、唐冶片区、彩石片区等。

经历了2022年的“鏖战”，2023年盛福片区仍将是济南房地产市场的重要“供货区域”，该片区内，中建星光城市上演了年内拿地年内开盘的好戏，与保利公园上城项目同步上新，加起来约能供应1600多套房源。

同样在2022年11月入市的保利公园上城项目楼盘主要产品为高层和洋房，起步面积105㎡，该楼盘也使盛福片区的总价门槛降到200万以下。

历下区科技城片区是2022年土拍中的优质地块，2023年同样有望迎来上新。上新项目将有第二批次土拍中，中信泰富联合历下控股拿下的历下区科技城12街区住宅地块，以及第四批次土拍中，保利置业拿到的科技城片区11街区地块项目，后者要达到建筑单体地上总层数的60%后办理预售许可手续。

除此之外，2022年5月的第一批次土拍中，保利拿地的高新区贤文片区正丰路西侧地块、工业南路以南地块的保利臻誉项目，同样是年内拿地年内开盘，2023年还计划推出165㎡、184㎡、245㎡户型约400套。

历城区主要上新项目包括第二批次土拍中，鑫都置业以建筑单体封顶后办理预售证拿下的历城区彩石片区旅游路以北、玉岭山以南地块项目；以及同一批次土拍中，华润置地触发最高限价需建筑单体封顶后办理预售证的唐冶A-5地块。记者采访了解到，华润该项目有望在2023年推出900套房源。此外，还有山东虞郡房地产开发有限公司拿地的郭店片区土河以西、工业北路以北A-4/5/6地块。

历城区供地主力片区济钢片区的5宗土地由济南城投置业拿地。记者了解到，韩仓河以东地块B-40、B-41两宗土地，在和开发商接洽中，不排除合作的可能，有意向共同开发第四代住宅，计划今年上半年报规划审批，预计7、8月份动工，年底有望上市。

东城还有济高控股第二批次底价拿下的高新区两河片区经十东路以北、27号路东侧地块A-1/A-2项目有望上新。

市中白马山片区

天桥北湖片区有新供应

市中区、槐荫区、天桥区2021年时有较多土地供应，2022年则供应量较小。目前，三区内仍有不少顺销楼盘在售。从拿地分析，2023年三区有望迎来少量上新。

市中区上新则在白马山片区和英雄山片区，其中，白马山片区将迎来能建城发（原葛洲坝地产）与市中控股联合拿下的市中区刘长山路、机场路西北A-1及A-2地块项目。目前A-1地块已由济南市中兰园房地产开发有限公司进行工程总承包招标，进入项目公示阶段。总建筑面积95409㎡，其中地上68144㎡，地下27265㎡。主要建设10至18层住宅10栋。英雄山片区由济南旧城开发投资集团有限公司拿地的小梁庄项目B地块也有望上新。

槐荫区将有槐荫区控股拿下的西沙王庄地块上新，天桥区则有瑞马集团有限公司联合山东公用置业集团有限公司拿下的水屯路以东地块有望上新。据了解，水屯路以东项目将于春节后发布案名，预计五六月份开盘入市。“产品包括高层、小高层以及洋房都有，户型面积段从105㎡至172㎡，面对的客群主要是区域内有改善需求的客户，同时也兼顾了刚需置业的需求。”瑞马相关负责人表示，拍下该地块是瑞马集团深耕济南的决心与表现，“目前我们已经在济南开发了两个项目，除了这一块地，今年集团在济南还有继续拿地的计划。”

华山、雪山、长岭山、张马等在售项目

撑起供应大盘

除上新楼盘之外，济南2023年将是不少流量大盘加推销售之年，经过几年的销售，多个流量大盘将在2023年迎来销售冲刺战。备受关注的主城东部，雪山片区的万科城，长岭山片区的银丰玖玺城，中海华山片区的中海臻园府、中海阅麓山、中海天赋嶺，张马屯的片区的中建蔚蓝之城等流量盘将保持供应。

2022年雪山片区成为济南刚需和改善购房群体东部置业的首选片区。济南市房地产业协会数据显示，雪山万科城以2318套的销售成绩位列2022年销售套数榜首。2023年，雪山片区依然是供应主力片区，雪山万科城项目97-165㎡的小高层和洋房将全盘推售。

长岭山片区的银丰玖玺城项目吸引了更多改善性购房者，据济南市房地产业协会统计，2022年该项目销售金额高达51.67亿，在济南各大楼盘中排名靠前。记者了解到，银丰玖玺城计划在2月推出149㎡、189㎡、229㎡小高产品。

中海华山项目则是济南楼市多年来的压舱石，中海华山陇城项目以57.61亿位列2022年济南商品房项目销售金额第一。2023年该超级大盘开发进入了以改善和高端改善为主的阶段，其中主打130㎡、150㎡洋房、小高产品的中海阅麓山将成为片区供应主力，计划推售25.68万㎡。片区内正在销售的中海臻园府则以180㎡、240㎡洋房满足高端改善需求。此外，片区内还有叠屏和洋房产品中海天赋嶺在售。

张马片区作为2021年土地成交的主力片区，2023年也将是楼市供应主力片区，刚需和改善需求都可满足。2023年上半年中建蔚蓝之城B-4、B-3、A-3地块将推售，下半年A-8、A-7地块有望销售。绿城春风心语、大华公园荟、城投瑞玛国风、银丰御玺等都有供应。

吸引了较多关注的南城区域，户型覆盖105-165㎡，产品有高层、小高、洋房的市中万科城全盘推售成为供应主力。此外，还有领秀城樾系健康宅等项目。