济南新房、二手房都回暖，原因分析及未来预判

今年的春节比往年来的更早一些，济南楼市的小阳春也是如此。

过去的2022年为近十年经营性用地成交最少的年份，再加上从2021年三季度以来济南住宅的供求便陷入了供小于求的去库存状态，使得整个济南房地产市场的住宅存量以及半年内的供应预期都比较低。

而当遇上疫情的“云开雾散”和历史低位的贷款利率、买房门槛，足够友好的买房政策时，一个稳稳的楼市小阳春已经可以预见。

新房市场分化回暖

2023年春节过后，济南楼市很快就有了暖意。

回暖最直接的体现就是来访和成交量增加，而最早感受到“春江水暖”的则是高端改善项目。比如大年初七，东部400万+的高端改善楼盘保利臻誉就成交了2套房子，初十成交了5套左右。到2月中旬的周末，项目单日成交量已经超过了10套。

伴随来访增多，置业顾问也忙碌起来，尤其到了周末，有的置业顾问甚至忙的饭都顾不上吃。
东城的改善大盘银丰玖玺城，流速更快，单日成交量也是一再创出新高——工作日最高突破10套，周末单日成交量甚至达到了40多套，一个300万+的改善项目直接卖出了刚需盘的流速。

而雪山片区的刚需刚改大盘雪山万科城，在上个周末，周度来访量甚至超过了1000组，环比增加10%左右，但因为竞品项目绿城春来晓园的断货，雪山万科城的成交量环比有大幅提升，一周认购套数达到120套，领先于济南其他项目。

与改善项目的火热相比，刚需项目的热度明显要低一些，不过仍然分区域和项目，比如热点片区张马片区，中建蔚蓝之城和城投瑞马国风销售热度都比较高，分析师在周五工作日探盘时，两个项目人气就比较足。

而有的区域项目，在工作日时售楼处仍是门可罗雀状态。不过整体来看，当下的刚需项目人气比春节之前也都旺了许多，一些已基本恢复到去年10月-11月的水平了。

新房市场的回暖，与当前的市场库存以及未来供应预期直接相关。

从近几年济南商品住宅的季度走势也可以看出来，从2020年三季度以来，济南的商品住宅供求比就基本维持在1.0以下，即供小于求的状态。也就是说，近2年半时间，济南的商品住宅库存一直在减少。

而2022年，济南土地市场成交量大幅下降，成为近10年成交量最低的一年。

从土地供应，大家都能预判到未来可入市的项目和大致住宅货量。很显然，土地供应的缩量意味着相应入市项目的减少。这已部分反映在2022年市场上，还将继续影响2023年的市场供应。

近两年来，济南改善市场变得越来越活跃，在整个买房群体的占比也明显提升。2022年主城核心地段土地供应较少，对于改善市场来说，本就有些紧张的供求关系将加剧。这也是济南楼市这波回暖中改善楼盘打前锋的原因。

开盘摇号选房再现

在开盘去化方面，持销刚需老盘项目的开盘去化情况没有很明显的改善，大体与之前持平或略有转好，而相对较新的持销楼盘开盘去化情况则有所好转。

不过，开盘比较火热的还要属改善项目。比如，上周济南盛福项目中电建国誉府开盘，因为认筹人数较多采用了摇号的形式来选房，开盘当天除顶底等楼层较差房源，其余全部卖出，去化率约88%。

而在本周的2月21日，银丰玖玺城6期开盘，总价在400-800万之间，当天去化98%，不少客户都没选上房子。首开一炮而红后，坚定了项目的信心，为留住没选上房的客户，银丰紧急决定次日加推1栋楼，也取得了7成左右的去化率。

高端改善项目开盘去化率高的原因，主要也受供求关系影响。

贤文、汉峪、CBD往往被认为是东城核心区域，但这些区域项目越来越少，使得改善置业群体不得不往这些板块的辐射区域去买房，盛福、长岭山逐渐成为外溢客户的置业选择，两个区域的成交量在这两年有明显放大。

2023年以来，盛福片区多个新房项目多进入尾盘阶段，可售房源较少，而元旦左右的疫情以及紧接而来的传统春节长假，建筑工人返乡，对施工进度也有一定影响。这就导致2023年春节过后多数热销项目房源存量较少。

这样的供应形势，当遇到春节后因疫情而积累的买房需求爆发，供求形势逆转，这时候集中开盘的去化效果往往不错。中电建国誉府正是这样的典型，不过项目产品本身对购房者也具有较大吸引力。

而银丰玖玺城6期的火爆，一方面与市场上有房源可售的高端改善项目很少有关，与银丰大盘的配套优势有关，另一方面，则是区域产业利好的加持，给本就比较热的银丰玖玺城火上浇油。

从改善供求形势来看，未来一段时间内，济南改善项目摇号选房将成普遍现象。

二手房流动性增强

对于置换群体来说，二手房的流动性是影响其再买房的关键因素。只有二手房流动起来，这部分人的置换需求才能实现。

从每日二手房成交数据来看，济南现在的二手房成交量比去年有了很大提升。

从近一年的二手房成交走势图可以看出，去年一年中，二手房的单日成交高点在50套左右，而今年尤其是元宵过后，济南二手房单日成交量都保持在了60套+的水平，甚至在两个周末单日成交量突破了100套高度，达到126套。

很显然，二手房的流动性正在增强。分析师一个朋友的90年代二手房在挂了一年半后，近期终于成交了，不过多少有些割肉成交。

与部分新房的涨价相比，经过将近2年的流动性匮乏，二手房市场不少业主预期还比较低，所以市场上存在大量的低价二手房源，目前在二手房市场捡漏机会还比较多。

那么，新房市场的部分供不应求，会不会传导到二手房市场呢？

在2017年底到2018年初，济南新房市场也曾因预售新规而出现供不应求，新房市场的断货波及到二手房市场，导致济南包括老破小在内的二手房市场出现价格普涨。

当下的济南新房市场面临的局面与2017年底比较相似，但有区别。

区别之一是当时的预售新规影响的只是3个月左右的市场供应，而济南目前面临的是2022年供地缩量下半年到一年的供应不足，这势必会使东部城区的二手房率先流动起来，甚至出现价格的上涨，是否会传导到其他区域，要看这波热度的持续时间。

区别之二是整个房地产市场环境的变化。人口红利不在，老龄化社会逼近，再加上通过这几年的市场教育，人们对房地产的投资信仰不再坚定。

区别之三就是买房政策的差异。2017年底时是限购以及5.0以上的贷款利率，而当下的济南市不限购+4.1的利率，省内异地购房者将是济南楼市的需求增量。但这部分群体对二手房比较有抗性，因为二手房交易流程比新房复杂。

所以综合来看，济南这波购房热主要影响的是热点区域的新房和次新房，老破小也涨价的几率比较低。

今年的市场供求形势是大家都能看到的，可以指导我们做出对未来的判断，但从中央到地方可能出台的调控政策则是最大的变量。

很明显，仍占据经济支柱地位的房地产，将在2023年继续受到呵护，未来是否会出台更有力度的刺激政策？但如果楼市过热，也是中央不愿看到的，到时怎么调节？

还有，济南前段时间发布的城市更新规划，在今年，尤其是上半年能落地几个？

这些都对未来市场走向起着至关重要作用，但我们无法预测。所以开发商抓住时机去化房源、普通人抓住时机处置手头非优质资产，还是有必要的。