丁祖昱：当前房地产市场的“四个确定性”与“两个不确定性”

近日，易居企业集团CEO、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱又就房地产市场的前景做出了判断。

他在先后进行的易居沃顿PMBA-11标杆访学活动和克而瑞·2023中国特殊资产（不动产）高峰论坛上，围绕当前房地产市场变化与未来行业发展等热点话题分享了最新观点。

对4月份市场保持谨慎，全年销售将乐观止跌

政策方面，丁祖昱认为一季度处于真空状态。未来限制性政策在二三线城市可能会全线退出，经济扶持同步跟进，多管齐下助企纾困。

市场成交上，一二手房成交热度明显回升。一线成交继续“高热”，天津、南宁、长春、惠州等累计同比倍增。二手房市场，一季度住宅成交同比增58%，3月更是创下2021年以来新高。但供应量、挂牌量也相应增加，价格下跌，后期增长动能转弱，供求关系即将失衡，所以对4月份市场要抱谨慎的态度。

土地市场方面，一季度土地成交规模受供应影响明显缩量，成交量同去年相比达历史新低。在丁祖昱看来，当前土地市场主要有四个特征：城市分化、区域分化明显；优质地块参拍靠“抢”；央国企领先，民企也在逐渐复苏；土地选择会高度集中。未来的土地市场将是“僧多肉少”，竞争更加激烈，但依旧是点状回暖。

融资方面，行业面仍未回暖。一季度80家典型房企的融资总量为1620亿元，环比下降19%，同比下降28%。虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖，融资规模仍处于筑底阶段。

在融资没有改善的情况下，70%的房企不拿地，即使是拿地的房企，总量也不多。丁祖昱预测，2023年行业的销售规模将乐观止跌、弱复苏，周转放缓仍是目前的主旋律。

丁祖昱表示，这次行业调整是对过往20年供应、需求、房价、支付能力等各方面透支的内在结果。同时企业过度追求规模、过度金融化更是行业调整的核心原因。房地产是金融行业，但是做金融风控的房企还是非常少，所以最后把资产负债表做成了“负债表”。

“四个确定性”和“两个不确定性”

基于上述分析与判断，丁祖昱提出了行业未来的“四个确定性”和“两个不确定性”。

四个确定性：

第一，资产价格不会上升。未来大趋势资产价格回落，仅核心城市核心资产尚能保值增值，居民买房热情下降。

第二，行业规模下台阶。土地成交规模、新房成交、二手房成交都会回落，行业规模将回到2015-2016年水平，且不会因单月回暖而发生趋势性改变。

第三，城市聚焦和分化。不同城市间，核心一二线和三四线分化加剧；同一个城市不同区域，如中心城区和远郊的分化也会加剧。

第四，客户需求收缩与调整。人口高峰已过、城镇化速度放缓，长租替代作用等形势的出现让刚需下行成定局，且高端住宅购房已经开始回落。

两个不确定性：

第一，脉冲型市场，波幅会收缩。第一次脉冲：1月下行，2月春节后复苏，3月先增后降，4月缓步下行。第二次脉冲何时发生、发生在哪些城市，仍有待进一步观察。

第二，点状回暖和区域性复苏有赖供求关系。新房和二手房皆是如此。新房：区域供求平稳或是供不应求，项目热销；区域供过于求，行情急转直下，项目滞销；二手房区域挂牌量下降，交易活跃度提升；挂牌量上升，交易周期延长。