老旧小区组片区“先尝后买”进物业，济南这个街道大力推进社区治理改革创新

“城，所以盛民也。”当前我国的城镇化率已经超过60%，城市建设重点从“增量扩张”转移到“存量更新”。在新的时代命题下，以县城为重要载体的城镇化建设，突破口何在？

社区管理必居其一。作为人民美好生活的重要基石，社区服务须得跟上市民诉求变化，融入城市功能演进。今天起，我们将走进商河县许商街道一旧一新两种社区，看看城市更新中的创新亮点。

家属院集零为整 集中管理解痛点

最近这两个月，商河不少家属院的公示栏中多了张片区物业入驻通知。

从“小区”变“片区”，是许商街道为老旧小区物业管理开出的第一张“药方”。

老旧小区是城镇扩张建设中的重要存量。作为千年古城商河唯一的街道，许商街道几乎集中了全县所有老旧小区，因此，老旧小区改造成为该街道“改革创新年”的首要主题。

城市的演进中，任何地方都不该被落下。抱持着这样的理念，许商街道近些年大力更新改造，老旧小区面貌大为好转。但由于物业缺位，改造成果的维护出现了新难题。许商街道党工委书记吕丙淮认为，“无论是从改善居住条件、提高生活品质、满足群众期待角度看，还是从完善小区长效管理机制看，老旧小区物业管理改革都势在必行。”

以改革破难点，就要先了解痛点。

老旧小区缘何没有物业？除了常见的历史原因导致建管脱离，更为关键的原因是住户太少，无法实现集中管理。

“辖区内老旧小区大多是机关单位家属院，房改以后归属个人，很多小区也曾引进物业，但都留不下来。因为那个年代的家属院基本都是五六层，1个小区只有一两栋，最多的不过4栋，平均不到90户，收取的物业费可能连保洁的工资都不够。”

找到症结后，许商街道迅速行动。今年2月，该街道全面摸排，建立底册台账，将零星的老旧住宅或面积较小、相对分散、不便单独实施物业管理的61个老旧小区集零为整，整合成两个物业管理区域。

小区变片区，打破了隐形围墙，为5418户居民找到了提升生活质量的出口，也降低了物业公司的管理服务成本，为推动物业管理服务良性循环打下了基础。

服务先行后收费 收费也有过渡期

小区物业管理，矛盾最集中的就是物业费。以往，业主觉得物业服务不到位不愿交费，物业觉得业主不交费没钱发工资无法提供服务，两方都觉得委屈。在没有花钱购买物业服务意识和习惯的老旧小区，这一矛盾更为突出。

今年3月，许商街道引进国有物业服务企业，承担老旧小区物业“兜底”服务，收费标准每月0.41元/平方米。100平方米的住宅每个月40元。价格不高，降低了推行物业服务的难度，但还不足以改变二三十年的免费习惯。

为了打破居民与物业间的沟通壁垒，许商街道在两大片区中试点物业服务“先尝后买、有过渡的收费”，推动物业服务“破冰”。

所谓“先尝后买、过渡式收费”，就是借市、县两级补贴政策东风，在不收取居民物业费的前提下，先引进物业公司为老旧小区提供服务。随着服务质量和居民满意度的提高，再逐步收取费用。

“4月开始物业公司已经进驻各个小区，预计5月底之前能实现全覆盖，目前计划是6月底之前全部免费，年底前按半价收费。如果群众对物业服务质量没有异议，明年再正式开始收费。”许商街道环物办主任王福超认为，当小区居民慢慢感受到服务的温暖和需求，“交费获得更好服务”的理念被越来越多的居民认同，小区管理方能进入良性循环。

多方共治凝合力 提升服务疏堵点

当然，收费的前提是，物业服务水平能达到居民期望值。为此，许商街道联合物业公司开展了一场“楼道革命”专项行动。目前已经对违建临建进行了一轮集中清理整顿，正在进行物业进驻前的卫生清理。

在该街道与物业公司签订的合作协议中，卫生、安保、报修等事宜都作出细化规定：每周一次楼道清理，每天一次路面清理；每隔6小时值班巡逻；半小时内报修响应……与此同时，还有环物办监督电话、线上通道、每年对物业服务公司的考核评价等保障居民权益。

不过，在许商街道看来，从社区管理服务这个命题上，企业是主体，却不是全部。尤其是面对这个刚刚拼合成的“新社区”。为了凝聚“新社区”合力，许商街道决定以社区党组织为引领，联合环物办、居委会、业委会、物业企业“4”方力量，并发动居民群众、社会组织、志愿者、“双报到”党员等“N”方共同参与，打造“1+4+N”老旧小区物业管理工作机制。

在这套工作机制设计中，涉及物业服务管理的重大事项、重要问题，都将由党组织主导的，居委会、业委会、物业服务企业和辖区治理力量组成的联席会议决定。“一征三议两公开”，让群众充分参与老旧小区各项事务的决策、管理、监督、落实全过程。

“未来，我们将通过政企合作、多方共建，投入资金逐步改善小区的基础设施，并在实现保洁、保绿、维修等基础服务基础上，进一步开展智慧养老、家政清扫、托幼托管、代购配送等延伸服务，务必为居民构建一个洁净舒适生活环境。”