山东重磅发文，事关不动产交易

近日，山东省七部门联合发文，在全省范围内推行不动产“带押过户”登记服务模式，解决在不动产交易中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题，优化交易流程，实现便民惠企目标。

通知明确，在不动产交易过程中，卖方在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期，同时买方也需要贷款的情况下，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，通过规范流程和开展资金监管、提存等方式完成过户，实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接。推动住宅类不动产率先实现“带押过户”，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。

2022年8月，济南在全国率先推出二手房“带押过户”新模式，精简了二手房买卖过程，有助于活跃二手房市场。随后全国不少城市跟进，今年自然资源部和银保监会联合发文，将“带押过户”模式向全国推广。

此次山东全面推行“带押过户”，提供常态化“带押过户”登记服务，拓展“带押过户”贷款业务覆盖面，鼓励开展不动产转移和抵押“双预告登记”和通过银行业金融机构或第三方机构进行资金监管。在线下业务运行顺畅的基础上，鼓励各市积极探索“带押过户”业务全流程线上办理，以数字化手段加强各环节风险管控、提升办理时效，实现贷款申请审批发放流程与不动产交易、登记等流程有效协同，真正做到“一件事一次办”。

鉴于省内各银行业金融机构审批权限、内部流程不同，本着“手续能简则简、费用能少则少”的原则，山东全面推行“带押过户”，以二手房交易推出4种参考办理模式。

模式一：买卖双方贷款抵押权人为同一银行业金融机构（抵押权变更）

买卖双方、银行业金融机构达成合意，约定抵押权变更等内容。买方将首付款汇至银行业金融机构“带押过户”专用账户，不动产登记机构依申请办理转移登记、抵押权变更登记，银行业金融机构将首付款划转至卖方指定账户。

模式二：买卖双方贷款抵押权人为同一银行业金融机构（抵押权重新设立）

买卖双方、银行业金融机构达成合意，约定转移预告登记、抵押权预告登记、发放买方贷款、偿还卖方贷款、抵押权注销的时点和方式等内容。不动产登记机构依申请办理转移预告登记、抵押权预告登记。买方首付款和买方贷款汇入银行业金融机构“带押过户”专用账户，不动产登记机构依申请办理转移预告登记和抵押权预告登记的“预转本”登记，银行业金融机构优先偿还卖方未结清的贷款，剩余部分划转至卖方指定账户。不动产登记机构依申请办理抵押权注销登记。

模式三：买卖双方贷款抵押权人为不同银行业金融机构（买方贷款银行业金融机构资金监管）

买卖双方、各自贷款银行业金融机构达成合意，约定发放买方贷款、偿还卖方贷款的时点和方式等内容。不动产登记机构依申请办理转移预告登记和抵押权预告登记，买方首付款和买方贷款转入“买方贷款银行业金融机构监管账户”，不动产登记机构依申请办理转移预告登记和抵押权预告登记的“预转本”登记，买方贷款银行业金融机构优先偿还卖方未结清的贷款，剩余部分划转至卖方指定账户。不动产登记机构依申请办理抵押权注销登记。

模式四：买卖双方贷款抵押权人为不同银行业金融机构（第三方提存、监管）

买卖双方、各自贷款银行业金融机构达成合意，约定发放买方贷款、偿还卖方贷款的时点和方式等内容。不动产登记机构依申请办理转移预告登记和抵押权预告登记，买方首付款和买方贷款转入第三方提存、监管账户，不动产登记机构依申请办理转移预告登记和抵押权预告登记的“预转本”登记，第三方机构优先偿还卖方未结清的贷款，剩余部分划转至卖方指定账户。不动产登记机构依申请办理抵押权注销登记。

对于全款购房、无需贷款的，买卖双方也可参考以上4种模式进行操作。