探索建立房屋养老金制度，房屋维修难题有望破解

“房屋养老金制度”引起关注。

6月26日下午，住建部部长倪虹会见中国银行董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流时提出要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

何谓“房屋养老金”制度？

“房屋养老金”又被称为“住宅专项维修资金”，是购房款之外，由购房人按规定标准缴纳的、专项用于住宅楼房和小区共用部位共用设施设备维修养护的资金，用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。房屋养老金制度正是以此为基础，探索实现保障居民住房安全，完善住房设施的制度化和规划化。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，探索建立房屋养老金制度具有重要的风向标意义，意味着对房屋安全的关注度正在提升，也是中央一次明确的发声表态，是房地产行业新模式的重要探索。

“对于房屋养老金制度的讨论，和这两年房屋管理等有较大的关系。”易居研究院研究总监严跃进介绍，包括当前小区的燃气爆炸、房屋漏水、房屋承重墙问题、加装电梯等，其实都涉及房屋管理内容，此类内容都会涉及各类资金问题。所以此类制度的建立，更是需要考虑资金来源和融资内容。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，大量的房子开始进入“中老年”了，房子质量问题、维护问题开始显现。但目前既有住宅养老金可能不足，比如很多小区物业维修基金不足，需要金融资源进一步支持。

据第七次人口普查数据，截至2020年，全国家庭户住房建筑面积总量超过了500亿平方米，全国城镇住房面积达到294.55亿平方米。与此同时，我国城镇住房的“老龄化”现象也值得引起关注。另据统计，房龄在20年及以上的住房建筑面积约80.54亿平方米，占比接近30%，房屋安全隐患问题也日渐突出。

值得注意的是，房屋养老金不足背后还存在资金交存难、使用难问题。

按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，由物业企业提出使用建议，在住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，继而制定方案、申请使用。

民法典进一步规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

但现实生活中，找到三分之二以上人的联系方式且让他们同意使用并不容易。

北京市物权法学研究会副会长兼秘书长毕文强认为，想要破解住宅专项维修资金“交存难”“使用难”问题，就得从归集、使用、管理、续筹四个方面入手。

毕文强告诉记者，住宅专项维修资金使用率难主要包括早期的归集环节商品房专项维修资金未缴纳完整，存在较大缺口；使用环节中，不当使用、滥用以及使用不透明导致住宅专项维修资金无法有效妥善的甚至是高效的使用；住宅专项维修资金的维护环节或者管理环节缺乏，后续有待加强；未来会产生较大的房屋维护需求，住宅专项维修资金一旦花光就需要业主续筹，但具体如何续交等细则还无具体规定。

毕文强认为，随着中国城镇化进入下半场，必然要完善住宅专项维修资金的各种环节。“通过房屋养老金制度性的建设，将各个环节进一步透明化、规范化，既保证它的有效使用，同时也要保障它的安全性。”

严跃进告诉记者，房屋养老金制度的提法正不断成熟。“此前2022年长沙自建房倒塌事件后，住建部就明确要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。”

“通俗来说，房屋在后续使用中需要有持续的资金进行维护，就类似有养老金一样可以全生命周期进行房屋的维护。”严跃进表示，此次房屋养老金制度的建立，更需要考虑资金来源和融资的内容。

谈及资金来源，严跃进表示，目前，一些城市和学者都有各类实践或创新。比如，宁波明确把物业专项维修资金简称为“房屋养老金”。此前也有一些政协委员建议，可以把当年土地出让收入（地价款）或净收益中提取一定比例的钱来作为房屋养老金。

亦有人士表示，此次住建部与中国银行的交流，或将通过金融机构把住宅专项维修资金就像养老金一样进行统筹管理，并将其盘活起来，兼顾安全与增值。