济南1-6月新建商品住宅卖了4.11万套

2023年上半年济南楼市月度销售指数“一跌五升”，真实的市场情况如何？7月19日，济南市房地产业协会发布2023年上半年济南房地产市场运行情况及销售排行榜：新建商品住宅销售4.11万套，均价为14981.91元/平方米，同比增长9.20%；二手房市场呈现“量增价减”的市场态势，涨幅超过新房市场。

新建商品住宅销售4.11万套外地人购房占比有所提升

根据国家统计局数据，从6月全国70城楼市情况看，新建商品住宅上涨城市数量31个，济南环比微涨0.2%，涨幅并不明显。新黄河记者统计，2023年1—6月，济南新建商品住宅销售价格指数情况环比涨跌互现：1月环比下降0.2%；2月止跌回升，环比大幅上涨0.9%；3月环比上涨0.7%；4月环比上涨0.6%；5月环比上涨0.7%；6月环比微涨0.2%。

1—6月，济南新建商品住宅销售4.11万套，面积544.72万平方米，同比增长17.88%；均价14981.91元/平方米，同比增长9.20%；销售金额816.10亿元、同比增长28.73%。主城区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、济南高新区）住宅销售量389.12万平方米，约占全市成交的71.34%，较2022年明显提升。尤其东部历城、历下区等核心区域成交占比较高，分别占全市住宅总成交量的30.00%、11.44%。

从产品销售户型看，100—144平方米户型仍是住宅市场成交主流面积段。新建住宅外地购房者占比约为23.5%（其中，省内18.6%、省外4.8%），较2022年增长4.2%，2022年9月限购政策调整后，外地购房者明显增加，城市吸引力逐步显现。

截至6月底，新建商品房可售面积3139.00万平方米、同比下降1.23%，去化周期约25.1个月。其中，住宅可售面积1032.75万平方米、同比下降17.40%，去化周期约11.7个月，住宅去化周期整体处于合理区间。

上半年二手房交易持续回暖交易量接近往年全年

刚刚公布的6月70城商品住宅销售价格变动情况显示，济南6月环比下降0.3%，同比降幅1.6%。这是上半年济南二手房连续两个月销售价格环比、同比双降。

然而，济南市房地产业协会公布的数据让人“没想到”。一是二手房交易持续回暖。1—6月，二手房交易5.31万套、网签面积412.50万平方米、同比增长94.61%。其中住宅交易3.47万套，成交面积361.28万平方米，同比增长96.16%。二手房市场呈现“量增价减”的市场态势，涨幅超过新房市场。从近5年的二手住宅成交量来看，今年上半年二手住宅交易量已经基本接近往年全年的销售量（2018年—2022年二手住宅年平均交易量约390万平方米）。第二个“没想到”是成交房龄比较“老”。主城区范围内，历城、历下、市中区交易占比较高，分别为22.11%、17.03%、17.78%。其中，10年—20年房龄的二手住宅套数占比接近70%，东部历城区改善性次新房受市场关注度较高；20年以上房龄的成交占比约25%，但整体成交均价偏低。

在市场需求方面，二手房套均面积持续走高，比较令人意外。根据报告，90—144、90平方米以下户型套数占比分别为55%、35.04%，合计约90%的市场份额，与2022年基本一致。二手住宅套均面积约103.50平方米，呈现持续增长（2022年为101.98平方米）。二手住宅市场成交旺盛，一方面带动“以旧换新”的改善需求，成为新房市场有力的支撑，带动市场持续回暖；另一方面新房市场整体进入调整期，部分刚需、改善性购房者选择购买二手房，分化了一部分新房市场需求。

此外，外地人购房占比有所提升，上半年二手住宅外地购房者占比约为32.84%。目前主城区二手住宅价格处于低位，吸引外地刚需、改善性购房者首选购买二手房。

全年商品房市场预计仍将保持较大规模交易量

上半年，济南市持续举办房展促销活动，分别举办了春季房展会和夏季“房展汇”活动，不仅带动房地产市场持续回暖，而且打破了以往线下集中展览模式，搭建起便民惠民利民的看房、选房、购房平台。全市75家大型房企99个在售项目同时开展促销活动。同时推出手机端“泉城楼市”小程序，购房者实时查看在售楼盘的精准信息和优惠措施。

济南市房地产业协会研判，从住宅供应方面来看，虽然2022年住宅用地供应量小于往年，考虑到已取得预售许可商品住宅库存在1000万平方米左右，2023年下半年市场整体库存量总体不会短缺，但是区域不平衡、局部或阶段供应不足现象凸显。近年来，济南市商品住宅销售规模相对稳定，预计新建住宅保持在1000万—1200万平方米左右；二手住宅若保持当前交易量，全年有望突破600万平方米的交易量，较往年增加50%左右规模，或将继续分化新房市场份额。预计全年商品房市场整体仍将保持较大规模交易量。