降首付、降利率、认房不认贷……住建部最新表态对楼市影响几何？

据新华社报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

住房城乡建设部表示，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。

继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，这是监管层针对房地产调控的最新表态，也被认为代表了后续楼市调控政策的具体走向。

易居研究院研究总监严跃进认为，此举充分体现了相关部门调整优化购房相关政策的导向，也有助于引导各地持续放宽相关政策。

“房地产和建筑业，都是支柱产业，政策的适当调整在情理之中。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

受前述消息影响，28号上午房地产ETF高开高走，港股和A股多只地产股上涨。

降首付、降利率

对于住建部“降低购买首套住房首付比例和贷款利率”的提法，严跃进表示，还有很多城市没有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作。

从实际意义来看，降低首套房首付比例和贷款利率的目的依然在于降低购房门槛和购房成本。目前，绝大多数弱二线及三、四线城市已经将首套房的购置门槛降至新低，但一线城市的首付比和贷款利率相对仍较高。

据中指研究院，目前多数城市首付比例已经降至监管部门要求的最低水平，首套最低20%、二套30%。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，当前房地产市场调整压力较大，多个城市房价下跌态势未改，部分符合评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，仍有望继续下调首套房贷利率下限，此前已经下调房贷利率下限的城市，也存在小幅下调空间。

认房不认贷

在上一轮楼市调控周期中，针对改善置业往往要求“认房又认贷”，即购买二套或多套房的家庭，将根据既有房屋套数和房屋贷款记录，确定首付比例和房贷利率水平。

但在楼市下行周期里，多数三、四线及部分二线城市已经放宽了要求。如天津在此前已经将商贷实行“认房不认贷”，今年5月25日进一步将公积金贷款取消“有过贷款记录结清仍为2套”的规定，即如果住房公积金首次贷款结清，且名下无天津房产，第二次使用公积金，可按照首套房政策执行(首付3成)。

当前，仍有个别城市二套首付比例较高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%(普宅)，最高为80%和70%(非普宅)。

严跃进分析指出，落实“认房不用认贷”对一线城市置业影响最大，目前一线城市二套房认购成本过高。以上海为例，当前还是认房又认贷政策，导致很多购房者在换房过程中，首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%。但若取消了该政策，改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。北京市场也是类似，若按过去政策，其首付比例高达80%、房贷利率高达5.25%。但若是取消了该政策，改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.75%。

“京沪两地的情况可以看出，认房不认贷，能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。”严跃进说。

换房减税费

住建部此次也提出，落实好改善性住房换购税费减免相关工作，与财政部、税务总局此前的政策一脉相承。

2022年9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。《公告》明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。

李宇嘉表示，目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求比较低迷，这也是房地产良性循环的一个阻碍。他认为，减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。

此外，推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。