首付比例降低 换购税费减免 政策优化激发楼市活力

近日，住建部召开企业座谈会，对继续巩固房地产市场企稳回升态势明确了政策方向。随后，一线城市北京、深圳和广州立即表态将抓紧落实相关工作。一时间，楼市政策下一步将如何优化、取消“认房又认贷”影响几何等热点话题引起了社会的广泛关注。

政策方向适时优化

最近，关于楼市政策的一举一动牵动人心。7月24日，中央政治局会议在谈及房地产市场时首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

国家统计局数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资5.85万亿元，同比下降7.9%；全国商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%。国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民表示，正是基于这种供求发生的重大变化，除了一些人口净流入的一二线城市，大部分城市已经到了政策优化调整的时候，这样才有助于市场筑底回升，提振消费信心，真正让一些改善性需求能够以合理的价格和成本得到满足。

那么如何适时调整优化房地产政策？业内专家表示，中央已经发出了明确的指示，地方政府和有关部门应该根据实际情况，积极探索因城施策，用好政策工具箱。此外，未来出台的新政策的重点也要逐步从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”，政策方向也要从需求端刺激逐步转向供给侧改革。

住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上明确表示，要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

房产研究院院长张波在接受记者采访时表示，结合此前高层会议的表态来看，房地产市场供求关系发生了重大变化，决定了政策调整的必要性，与房地产相关的金融风险依然存在，需要进一步提升市场信心和预期。“此次住建部的表态更加实际，尤其在政策的推进方面给出了具体的指引方向，重点在首套房的首付比例和利率层面，以及此前市场呼声较高的对于‘认房又认贷’的调整。”张波认为，“尤其一二线热点城市，在‘认房认贷’、首付比例、税费减免等方向的政策会加快出台。”

易居研究院研究总监严跃进则对记者表示：“其实对于取消‘认房又认贷’政策呼声最大的是一线城市，因为一些一线城市的政策过紧，导致二套房购买成本过高。此次住建部发声也意味着在这方面会有持续宽松的政策变化。”

一线城市积极跟进

在中央政治局会议、住建部先后发声适时调整优化楼市政策后，一线城市北京、深圳和广州立即表态将抓紧落实相关工作。

7月29日晚，北京市住建委表示，将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作。

深圳市紧随其后，明确要更好地满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

广州市也于7月30日表示，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

房贷利率是影响楼市的重要方面之一，今年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下。研究院监测数据显示，7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。7月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落45和25个基点。重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，其中南宁、柳州、珠海等城市首套房贷最低利率已调至3.6%，郑州、无锡、扬州、沈阳已降至已降至3.7%。

分城市来看，7月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4,80%。由此可见，一线城市首二套房贷利率与其他城市相比仍然高出不少。

刚需改善良性循环

更为重要的是，此次个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施引发了众多关注。据记者了解，“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，其中“认房又认贷”最为严格。

首席分析师许小乐对记者表示，“认房”指商业银行发放个人住房贷款时会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数确定贷款比例；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录（包括公积金贷款和商业贷款）确定贷款比例。目前部分一线城市实行“认房又认贷”，即“卖一买一”情况下，只要家庭在全国范围内有过购房贷款记录，再次贷款购买住宅时都会被认定为二套。

“认房又认贷”政策明显提升了换房群体的首付门槛。以北京为例，一套650万元的改善型住房（非普通住宅），在“认房不认贷”的情形下，首付比例40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付额度多出260万元，由此可见换房的艰难。另外从贷款利息看，不同认定标准下的房贷利率也有所差异，以北京当前利率水平计算，100万元商贷、贷款25年，采用等额本息还款方式，“认房又认贷”政策下贷款利息将多付约9万元。

许小乐表示，如果“认房不认贷”，可以让改善型购房群体按照首套房标准贷款，能够非常明显地降低改善型需求的首付比例和利率成本，促进一二手房联动，实现刚需和改善群体良性循环。

对于“认房又认贷”政策可能面临的调整，张波认为：“目前从三四线城市来看，无论首套还是二套的首付比例大都已明显下调，这一政策信号对于此类城市的影响力多体现在心态层面。但是对于一二线热点城市而言，首套房认定标准更为重要，即‘认房不认贷’政策一旦得以推行则不少原来按二套执行的首付比例和利率标准都有可能按首套执行，这对于楼市的影响更为明显，可以让真正被误伤的改善需求得到相匹配的政策支持。”