楼市新政频出，提振市场预期

不到一个月内，房地产市场迎来多项重磅新政：“认房不认贷”、下调购房首付款比例、下调存量首套住房贷款利率。

政策带动下，房地产市场、特别是一二线城市的楼市出现了哪些新变化？购房者如何看待？

购房成本显著降低

最近，家住上海的于小成决定置换一套约100平方米的房子。“我家现在的房子已经住了十几年，原本今年初就有换房的打算，但是当时首付款要七成，可以‘够得着’的心仪楼盘偏少。‘认房不认贷’政策出台后，首付款降到了35%左右，是时候‘出手’了。”他说。

所谓“认房不认贷”，是指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。8月25日，住房和城乡建设部等三部门发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确了“认房不认贷”相关细则；8月30日，广州、深圳先后宣布执行“认房不认贷”政策；9月1日，上海、北京相继发布通知，明确执行“认房不认贷”。至此，“认房不认贷”政策在北上广深四大一线城市正式落地。

“‘认房不认贷’政策落地后，有改善性需求的购房者将成为直接受益群体。”易居研究院研究总监严跃进说，此前，房地产市场实施“认房又认贷”政策，部分存在置换需求的购房者由于名下有贷款记录，被认定为二套房，执行更高要求的信贷政策。“认房不认贷”政策出台后，能降低购房首付款等，实质性降低了购房成本。

除了“认房不认贷”政策，近期出台落地的多项金融信贷政策，同样旨在降低消费者购房成本。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对差别化住房信贷政策进行调整优化。据中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人介绍，此次差别化住房信贷政策调整优化的重点主要有两方面：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限统一为不低于20%和30%。二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

“各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。”上述负责人说。

顺应供求关系重大变化

楼市新政为何密集推出？业内人士认为，这与房地产市场的新变动密切相关。

7月24日召开的中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

“‘房地产市场供求关系发生重大变化’，这是中央对全国楼市走向所作的最新判断。而近期出台的系列楼市新政，正是基于这一重大变化。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池认为，前些年在楼市走热阶段，国内房地产市场总体处于供不应求状态，推动房价上涨。近几年，受多重因素影响，房地产市场一定程度转向供大于求。各城市房产交易不再以增量为主，而是以存量房和旧房改造为主。住房制度也由过去的销售为主转向租购并举。居民的刚性改善性住房需求，有待进一步满足。

对于最新发布的住房信贷政策，央行有关负责人也表示，“近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。”此次存量住房贷款利率的下降，对借款人来说可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

在中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知后不久，9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大银行发布关于存量首套住房贷款利率调整和操作事项的公告，明确将于9月25日起对存量首套住房贷款利率进行调整。

“通俗地说，存量首套房贷利率下降就是把房贷利率的计算公式做调整，每个月的月供根据调整后的新公式重新计算。”严跃进说，目前绝大多数购房者的房贷利率是按照“LPR+基点”的方式计算。此次存量房贷利率调整，就是把“LPR+高基点”调整为“LPR+低基点”。比如，在2019年10月前购房的，其房贷利率重新定价规则调整为“LPR+0基点”，以当时房贷利率为5.8%的购房者为例，按照新规，其利率可以调整为目前的LPR+0基点，即4.2%。如果以100万元贷款本金30年期等额本息计算，其原本的总利息为111万元，月供5868元。而下调房贷利率后的总利息为76万元，月供4890元。

多地楼市出现回暖势头

目前，“认房不认贷”政策落地已超过10天。部分城市还因城施策，推出了购房补贴、取消住房限购等新政。楼市新政频频发力，市场表现如何？

“国家层面出台‘认房不认贷’政策后，北上广深四个一线城市也已经全面落实了‘认房不认贷’。从过去房地产市场发展的过程看，北上广深四个一线城市都是房地产的热点城市，对周边城市乃至更大区域范围内的城市都有明显的‘风向标’作用。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛介绍，“认房不认贷”政策出台后，房地产市场的反响总体呈现积极态势。有市场机构调查显示，从全国整体看，购房者的购房意愿约提升了15个百分点，一线城市增幅可能更高。从政策实际落地来看，有刚需和改善性需求的购房者积极入市的迹象很明显。

“9月1日北京确认实施‘认房不认贷’政策以来，我们门店负责区域的房屋挂牌量较之前有明显增长。”北京市朝阳区某房产中介公司门店经理陈景告诉记者，一些房东本身也有置换需求，希望早点把原有房产转手，置换更好的房子。上个周末门店的线上咨询量基本比9月前的周末翻番，这两天中介带看量也开始有明显提升。

在上海从事房产中介业务的徐冬冬也有同样的感受：“我之前带看的几组客户看房看了几个月，都是有置换需求的购房群体。‘认房不认贷’政策出台后，有两组客户已经签约了，还有几组客户打算提高预算置换品质更好的房子。”

严跃进分析，“认房不认贷”政策落地，有效降低了购房者入市成本，客观上引导了市场预期向好发展，对于活跃和提振市场交易量有积极显著的作用。“目前正处于房地产市场‘金九银十’阶段，上海的房企在推盘上积极性明显增加，购房者的购房意愿和策略也更加清晰，可以说供需两端都已释放出积极信号。”他说。

“近期各项楼市新政出台落地以来，包括北京、上海在内的部分城市房地产市场出现明显回暖迹象，说明一系列调控政策为稳楼市打下了较好根基。伴随相关金融政策落地实施，相信稳楼市将迎来更好基础。”赵秀池说，“目前出台的楼市新政主要聚焦购房条件、房贷等领域，从长期来看，要进一步提振市场信心，仍需因城施策、有针对性地对房地产政策优化调整，降低购房者购房成本，更好满足刚需和改善性住房需求。”