健全有效监管 构建房地产发展新模式

日前召开的中央金融工作会议强调，要全面加强金融监管，有效防范化解金融风险，切实提高金融监管有效性，依法将所有金融活动全部纳入监管。本报今起推出“全面加强金融监管”系列报道，采访业内人士和专家学者对会议精神进行分析解读。

日前召开的中央金融工作会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

业内普遍认为，中央金融工作会议释放出明确的信号：一方面，立足当下做好防范化解风险相关工作；另一方面，在当前市场供求关系发生重大变化的新形势下，着眼长远构建房地产行业发展新模式。

健全有效监管

中央金融工作会议上关于“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”“完善房地产金融宏观审慎管理”等提法备受关注。业内普遍认为，再次强调监管的重要性，不仅是着眼当下化解风险的需要，也意在规范行业长远发展，通过更加严谨、科学、精准的监管措施，提升行业整体防风险能力。

受访专家分析，强调健全和完善房地产监管，一方面是要有效防范头部企业债务违约后，风险向全行业或其他领域蔓延扩散；另一方面要继续压实主体责任，对涉事企业、金融机构等强化全过程、穿透式监管，确保资金依法依规使用，防范潜在风险。

中诚信国际研究院执行院长袁海霞表示，强化监管，可以理解为在微观层面健全完善主体监管和资金监管，在宏观层面完善房地产金融宏观审慎管理。微观层面，后续可能对一些重要性较强的头部房企以及风险较高的房企加强业务活动以及资金流方面的监测与管理，对预售资金被挪用的监管力度也将持续加强；宏观层面，“三道红线”、房地产贷款集中度等宏观审慎管理可能进一步优化，适度减少房企合理融资方面的严格限制。

“近些年房地产领域的风险，包括债务违约、交付难、资金挪用等，暴露出房企存在的不规范经营等问题。中央金融工作会议抓住了防风险的关键，提出了健全房地产企业主体的监管。”易居研究院研究总监严跃进表示，从房企债务违约事件中可以看出，一些案例融资规模较大且错综复杂。防范类似乱象，亟需监管到位，提出健全房地产企业主体监管是明确的导向。

业内人士认为，在强调监管重要性的同时，会议提出主体监管和资金监管并存，进一步明确了将对房企无序加杠杆、投机炒作等引发的各类乱象进行针对性治理。从长远看，确保房企合规经营，确保资金监管到位，不仅有助于加强对购房者权益的保障，也有利于重塑全社会对房地产的信心，推动行业实现平稳健康发展。

促进良性循环

客观上看，与其他许多行业一样，没有金融的资金支持，房地产无法实现长远健康发展。业内人士提到，化解风险重要且紧迫，在此过程中，同样离不开金融工具的有效参与。

中央金融工作会议提出，促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。在业内看来，实现金融与房地产的良性循环，从短期看，是有效化解和防范房地产领域金融风险的积极举措；从长期看，不仅有利于房地产市场长期平稳健康发展，也对巩固经济恢复有着重要意义。

“会议明确提出‘金融与房地产良性循环’机制，在加强监管的基础上对于房地产的定调更为积极。良性循环机制或有助于稳定房地产市场的运行。”袁海霞说。

高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升表示，一个现实问题是，与房地产关联的金融体系都是围绕着住宅开发构建的，这与此前房地产市场更重视销售不无关联。而在销售放缓、不动产租赁成为大趋势的背景下，与之相匹配的金融体系尚未完全建立，许多卡点和堵点有待打通。“短期内，防范系统性风险是首要目的。金融支持可帮助房企中短期债务重组、促进保交楼、防范发生系统性金融风险，为构建房地产发展新模式起到‘托底’作用。同时，在实业企业缩表的情况下，还应鼓励金融体系中成长出多头力量，特别是鼓励一些专业投资机构参与市场，防止价格螺旋式下跌。”周以升说。

11月9日，央行发布的中国区域金融运行报告（2023）提到，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。

在央行表态的同时，一些部门也召集多家房企进行座谈，了解行业资金状况和企业融资需求。业内人士分析，中央金融工作会议释放出促进房地产市场平稳健康和高质量发展的信号，随着会议精神的逐步落实，相关部门及各地陆续推出的具体措施，将进一步稳定和提振行业预期。

“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，是促进金融与房地产良性循环的重要方面。”严跃进认为，下一步，各地也需从企业公平竞争、有效化解风险的角度深入理解政策，确保金融机构在有效监管的前提下，公平支持各类房企的合理资金需求。

此前出台的“金融16条”提出，对国有、民营等房地产企业融资需求一视同仁。目前，民营房企融资需求占比较大，商业银行等金融机构要把支持民营房企融资的政策落实落细，切切实实把坚持“两个毫不动摇”落到实处，支持民营房企发展。

用好政策工具

2021年中央经济工作会议首次提出房地产行业“探索新的发展模式”。此后，这一提法被多次提及。中央金融工作会议再次明确构建房地产发展新模式，是基于对当前房地产市场供求关系发生重大变化的重大判断，也为新模式如何破题、行业如何发力指明了方向。

“会议强调因城施策用好政策工具箱，我们理解的政策工具箱，包括行政、金融、财税等多方面措施，也说明政策工具要打好组合拳，为提振住房市场提供助力。”严跃进表示，各地用足、用好各类政策工具，不仅需要关注传统的房地产库存、交易、价格等指标，也要关注金融类措施的适配度。

7月底以来，首套住房首付比例和贷款利率下调、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施相继落实，有力支持了楼市消费。9月至10月房地产市场总体处于小复苏状态，克而瑞数据显示，10月百强房企实现销售金额7761.4亿元，单月销售规模环比增长1.4%。

不少业界人士认为，构建新发展模式，是高质量发展要求在房地产领域的体现。从具体抓手来看，除了稳定满足刚需和改善性需求外，城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施“三大工程”建设，将是构建房地产发展新模式的突破点，也是中长期金融有效支持房地产的发力点。一方面，“三大工程”是支撑房地产投资的重要力量，有助于缓解房地产投资过快下行的压力。另一方面，在构建新发展模式的要求下，金融支持房地产的方向、力度、重点将出现相应调整或积极变化。

“站在金融与房地产良性循环的角度，有必要推进一些结构性的调整。比如在房地产债务重组过程中，可考虑更好地发挥市场化的专业资产管理机构和投资机构的作用，将人才、资金等生产要素有机结合，开辟新的商业模式，塑造新的行业生态。”周以升建议，房地产也要考虑创新驱动，通过转型升级实现可持续发展。