山东连续两年提现房销售，释放何种信号？

2024年开年，“商品房预售制度改革”“现房销售试点”成为多省住房和城乡建设工作会议定调房地产市场的任务之一。

1月18日，山东省住房城乡建设工作会议召开。会议强调，2024年将积极构建房地产发展新模式，探索商品房预售制度改革，总结现房销售试点经验，有力有序推行现房销售。这是山东继2023年提出“鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点”后，连续第二年部署现房销售试点工作。那么，“一手交钱一手交房”的时代会很快到来吗？构建新模式，建设好房子

对于房地产发展新模式的理解，住建部负责人曾解读：建立“人房地钱”要素联动新机制，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。在2023年12月召开的全国住房城乡建设工作会议上，住房和房地产板块为2024年重点工作之首，构建房地产发展新模式成为重点之重。

随即，2024年开年，浙江、四川、天津等地先后召开了住房和城乡建设工作会议，构建房地产发展新模式，推进商品房预售制度等改革、开展现房销售试点均成为重点。

山东部署构建房地产发展新模式，从“六个聚焦”方面着手，打出一套稳市场、防风险、促转型、强保障、扩投资、优服务的“组合拳”。比如，在房地产市场及时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，探索发放房票及住房消费券、减免税费等方式降低购房成本、稳定市场预期。在供给端探索商品房预售制度改革，总结现房销售试点经验，有力有序推行现房销售。设区市要认真落实省高品质住宅开发建设指导意见，研究出台实施细则，狠抓示范项目带动，下大力气建设好房子。

通过“稳、防、转、保、扩、优”六字诀，建立“人房地钱”要素联动新机制，以人定房、以房定地、以房定钱，引导房地产企业从开发销售向开发运营管理转型，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。现房销售暂不会一步到位

实际上，“现房销售试点”在2023年已成为房地产市场上的高频词汇。如2023年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出，“有条件的可以进行现房销售”。随后，山东、安徽、河南、四川等地均提出开展现房销售试点。

在河南郑州，该市出台楼市新政，将推进“现房销售”试点，着力抓好试点项目，2024年1月河南首个现房销售试点项目用地在郑州市成交。山东德州出台支持现房销售的政策，提高现售房屋的公积金贷款额度。在福建泉州，2024年1月，晋江出台楼市新政，鼓励现房销售，开发企业可申请延期缴纳城市基础设施配套费；鼓励金融机构向整体商品房现房销售项目开发企业提供金融支持，并给予贷款利率优惠。

山东省住房和城乡建设厅有关人士解释，根据住建部每个省份选一个试点的要求，山东选择德州作为试点，现阶段现房销售试点作为一项长期工作在探索中。而当前的商品房预售制度弊端日益显现，到了不改不行的地步，在制度改革上，可能会考虑购房款交付方式、预售许可证发放等环节的改革，“基于当前房地产市场现状，现房销售并不会一步到位。”

在日前结束的济南市两会上，2024年市政府工作报告提出，“加强预售资金封闭运行监管，推进现房销售等试点，构建房地产发展新模式”。对此，济南业内人士认为，开展现房销售试点的一个出发点是防风险、“保交楼”，从预售为主的模式到现售推开，还有一段不小的距离要走。据透露，济南选定的现房销售试点位于长清区，为2017年楼市最严调控政策出台后一宗高溢价地块。防风险、保交楼仍是重点

现房销售为何一时难以推开？一是企业开发模式没有改变；二是现房销售增加开发成本、去化周期长，银行贷款难以跟上。“预售制度下，企业项目开发资金虽然接受主管部门监管，但好歹项目能转得动，但要是现房销售，去化周期长，这种项目申请开发贷款可能就不吃香。”上述济南业内人士称，当前房地产市场不是缺需求，而是担心房子有风险，只有楼市风险出清了，市场才会持续健康发展。

在2024年山东房地产市场的这套“组合拳”中，防风险、保交楼位列第二位。一方面，实施“一项目一方案”落实资金支持，一视同仁地满足不同所有制房地产企业合理融资，防止债务违约风险集中爆发；另一方面，加强在建项目预售资金机关，防止出现新的风险，各地要合理调整预售监管资金标准，确定提取节点和留存比例，坚决杜绝资金抽逃行为。

配租+配售，住房更有保障

在念好“稳”“防”“转”字诀之后，山东还在“保”“扩”字诀上发力。为解决中低收入等群体住房困难，筹建保障新租赁房4.7万套（间）、公租房500套，发放租赁补贴5.3万户。加快推进新时代建设领域“三大工程”，济南、青岛建设配售型保障性住房8000套，开工城中村安置住房21.9万套，配合发改部门推动328个“平急两用”公共基础设施项目落地。

值得注意的是，配售型保障性住房是住房保障体系中一个新型产品。配售型保障性住房是根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》中提出的，按照保本微利原则配售给普通工薪收入群体的保障性住房。据了解，济南、青岛建设配售型保障性住房各领4000套。