供需齐发力，楼市有望加快企稳

近日，国家统计局发布2024年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，商品住宅销售价格环比降幅整体收窄、同比整体延续降势。山东纳入统计的4市中，济南新房价格高于去年同期，各市新房价格较上月下降。

近年来，房地产市场供求关系发生重大变化。基于新变化，全国各地纷纷开启房地产政策优化调整。虽然效果尚不及预期，但市场整体已发生明显积极变化：一方面房地产投资、销售等指标降幅收窄;另一方面，房地产开发企业竣工房屋面积开始增长。

新年伊始，新政策持续发力。广州1月27日放开建筑面积120平方米以上住房限购;上海1月31日起放宽单身限购，非沪籍单身可买房;北京2月6日起放宽了通州区的住房“双限购”;深圳2月7日起落户即可购房，非深圳户籍购房，社保或者所得税缴纳年限从原本的5年降至3年……作为中国楼市的“风向标”，北上广深这一波“不约而同”的动作，无疑是提振市场的一剂“强心剂”。

“限购”是我国房地产市场快速发展时期的产物。面对当前楼市持续低迷的现状，自去年下半年起，大多数二线城市已陆续全面放开限购，一线城市“渐进式”加大本地购房支持力度亦是大势所趋。业内人士认为，4个一线城市在春节前集中调整限购政策，是希望通过政策步调一致的适度调整，给市场释放积极信号，同时告别单打独斗，形成合力，提振市场预期。

再看供给端，城市房地产融资协调机制的建立打开了新局面。今年1月，住房城乡建设部、国家金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指导各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，更加精准地推动房地产开发企业和金融机构对接项目融资。业内人士普遍认为，这是宏观支持政策主动出击化解房地产企业经营压力的有力举措，有助于缓解房地产企业资金压力，提振市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。

随着政策的出台，各地纷纷行动起来。最新统计显示，截至2月20日，全国已有29个省份214个城市建立城市房地产融资协调机制，拿出房地产项目“白名单”并推送给商业银行。此外，各大商业银行密集印发行动方案、成立工作专班、对接合作项目、开设“绿色通道”，推动融资尽快落地。在山东，目前16市均已建立城市房地产融资协调机制，济南、青岛、烟台、日照、济宁、东营、聊城7市已推送首批项目名单，涉及项目448个，融资需求917.04亿元，其中，青岛、烟台、日照、聊城融资已落地。

持续的政策利好，无疑有助于加强供需两端的市场信心，激发购房需求。就在几天前，央行下调5年期以上LPR，也是历史上5年期LPR单次降幅最大的一次，多家银行随即同步更新了房贷利率，这对贷款购房者来说，偿还房贷利息支出减少，月供将下降。

随着春节后居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。短期来看，核心一二线城市仍有望继续优化需求端政策，叠加“三大工程”加速落位、企业资金支持力度增强等，供需两端齐发力，有望推动市场逐步企稳向好。