新一轮去库存举措逐渐开启 重点城市楼市活跃度有所提升

日前，国务院常务会议召开，听取关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报。

　　会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。

　　6月12日，中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会。会议强调，按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。

　　去库存、稳市场是当前房地产政策的重要发力方向，5月17日央行推出“一揽子”政策之后，各地积极落实相关政策，降首付、降房贷利率、放松限购、推动收购存量房。以商贷首付比例为例，机构数据显示，截止到5月底，百城中超八成城市已明确执行首套最低首付15%、二套最低首付25%。

　　政策持续释放利好信号，市场活跃度有所提升。克而瑞数据显示，重点城市5月新房成交微增。但整体来看，从看房增加到市场回暖还需要时间，政策效果有待进一步释放。

　　当前全国房地产去化周期明显偏高，销售端仍在调整，去库存、稳楼市仍面临较大压力。日前召开的国常会释放了更为积极的政策信号，政策窗口将进一步打开，各地政策还有加力空间。在受访人士看来，新一轮去库存举措将逐渐开启。

　　楼市政策优化提速

　　4月底中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。5月17日，央行推出“一揽子”房地产金融举措，进一步明确去库存、稳楼市的政策方向。

　　这之后，各地相关政策落实节奏加快，在房贷政策方面，央行明确，取消全国层面房贷利率政策下限，首套房和二套房最低首付比例分别调整为15%和25%，并下调公积金贷款利率0.25个百分点。

　　政策出台之后，各地积极响应落实。贝壳研究院监测发现，截至5月底，百座城市中超八成城市已明确执行首套最低首付15%、二套最低首付25%。

　　一线城市中除了北京之外，上海、广州、深圳都对首付比例和房贷利率进行了相应调整，其中广州首套和二套房贷利率分别下调至3.4%、3.8%，首套和二套最低首付比例分别降至15%和25%，成为一线城市中房贷政策最宽松的城市。

　　整体来看，研究院数据显示，5月百城首套和二套主流房贷利率平均分别为3.45%和3.90%，较上月分别下降12个基点和26个基点。与去年同期相比，5月首套、二套主流房贷利率分别回落55个基点和101个基点。

　　该机构预计，目前部分城市未明确房贷利率调整的具体方案，后续或将逐步落地，带动百城房贷利率继续下行。

　　优化限购是近期各地房地产政策的又一重要方向。比如5月下旬，湖北发文取消住房限购政策；5月24日，珠海全面取消限购；5月27日，上海将非沪籍居民购房所需缴纳的社保或个税年限缩短至3年，放松非沪籍单身人士在外环内购买二手房的限制等；5月28日，广州新政将非本地户籍购房者在限购区购房的社保或个税要求缩短至6个月等。

　　此外，各地优化限售、支持住房“以旧换新”、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等政策继续推出。

　　5月17日，央行明确拟设立3000亿元保障性住房再贷款，激励21家全国性银行机构，按照市场化原则，支持地方以合理价格收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。

　　此后淮北、江门、青岛等地有相关举措推出，如5月31日，青岛发文鼓励支持住房“以旧换新”，其中提到，支持国有平台公司参与“以旧换新”活动，以合理价格收购已建成存量的商品房用于保障性住房、租赁住房等。

　　尽管之前部分城市已有支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给的试点。但整体来看，目前各地支持收购存量房用作保障房的政策还处于前期阶段。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前收购已建成未出售商品房以消化存量的落地效果不佳，只有个别城市案例，积极性有待提升，也需要尽快形成可推广和有一定规模的案例。

　　新一轮去库存举措逐渐开启

　　在系列政策带动下，5月房地产市场活跃度有所提升，但整体看政策效力释放还需要时间。

　　克而瑞监测发现，5月北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、西安、天津等30个重点城市新房成交1081万平方米，环比增长4%，同比下降34%，与一季度均值相比增长23%。

　　受入学登记进入尾声、气温升高等影响，二手房市场逐渐转入传统淡季，成交动能放缓。克而瑞数据显示，当月北京、深圳、成都、南京、青岛、佛山、杭州等16个重点城市二手房成交面积约701万平方米，同比环比均下降，前五月累计成交面积同比下降15%，降幅仍显著好于新房。其中深圳、杭州、南京等6城成交表现好于去年同期，显示二手房市场韧性尤在。

　　整体来看，当前房地产市场仍在调整过程中，据国家统计局数据，1—4月全国新建商品住宅销售面积和销售额同比分别下降23.8%和31.1%。受销售不振影响，房地产去库存工作面临较大压力。4月末，全国商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。

　　近日，上海易居房地产研究院发布报告显示，4月百城新建商品住宅库存去化周期（即存销比）为26.5个月，与12—14个月的合理值相比，当前去化周期明显偏高。

　　该报告分析称，当前去库存的形势较为严峻，但并不意味去化机制明显恶化。去库存仍有潜在动力，后续要围绕去库存痛点做好文章，打好去库存攻坚战。

　　6月7日召开的国常会将去库存、稳市场作为重要工作来抓。

　　东方金诚首席宏观分析师王青向记者表示，在5月17日房地产新政密集出台后，本次国常会继续对稳定房地产行业运行做出部署安排，体现了推动房地产行业尽快实现软着陆的决心。目前各类政策措施有进一步加码的空间，必要时还可出台新的支持政策。

　　以3000亿元保障性住房再贷款为例，王青分析称，4月末全国待售商品房面积近7.46亿平方米，若要降至5.91亿平方米这一过去10年的平均库存水平，去库存规模将达到1.54亿平方米。若带动银行5000亿元贷款全部落实到位，预计能够消化存量商品房约0.6至0.7亿平方米，相当于待消减过高库存的40%至50%。从国常会的部署和要求来看，未来保障性住房再贷款额度还有上调空间。

　　6月12日，中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会，会议上再次对保障性住房再贷款落地过程中的要求进行强调，明确要自愿参与、以需定购、合理定价。

　　王青表示，“以需定购”要求同时考虑当地的保障房供应需求和房地产去库存需求。而考虑到当前地方政府财力比较紧张，各地房价整体尚未止跌，以及房企本身销售回款需求比较强烈，未来围绕“合理价格”水平，可能还会有一个博弈过程。相较当前市场价格，最终收购价或将有一定折让，比如20%至30%等。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，与中央政治局会议提到的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”相比，本次会议明确指出要“去库存”，信号更为积极。相关措施尚在研究储备过程中，落地仍需要一定时间，但从整体基调上可以看出，新一轮的“去库存”举措或将逐渐开启。

　　“短期内若核心城市政策继续优化，市场有望持续好转，从而逐渐以点带面带动全国市场筑底企稳。”曹晶晶说。