”老破小”成交提速说明了什么？

近段时间以来，随着各地陆续落实央行“5·17”房地产新政(即降低首付比例、取消房贷利率下限、下调住房公积金利率)，不少热点城市的“老破小”成交速度正在加快。上海、广州、杭州、东莞、昆明等多个一二线城市“老破小”成交量不断攀升，成交周期也明显缩短，对比此前长达百天甚至几百天的成交周期明显加快。

“老破小”交易提速

“老破小”交易提速背后，一方面是近两年二手房价格持续调整，部分“老破小”价格跌幅更大，特别是前期在价格低位购入的“老破小”，有着更大的价格调整空间，部分“老破小”价格优势较为突出，吸引了总价支付能力有限的购房者入市。另一方面，“老破小”由于建成时间早，多位于城市核心板块，整体配套相对完善，周边医疗资源、教育资源较为充足，也是相较于次新房、郊区新房更有优势的地方。

此外，近年来各地持续推进城市更新，持续优化改善老旧小区居住环境，也促进了“老破小”的交易。比如，浙江发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试行)》，提出要推进城镇老旧小区改造自主更新试点工作；上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出加快推进“两旧一村”改造等城市更新，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量。政策支持下，多地“老破小”的居住体验都有一定提升。

市场或进入政策效果兑现期

实际上，自“5·17”房地产新政以来，多个核心城市市场活跃度有所提升，特别是二手房市场成交开始放量，如上海在5月底以来二手房多日成交超900套，深圳5月二手房成交量同比增长超四成。从今年端午假期市场情况看，根据中指研究院数据，重点11城中多数城市二手房成交套数较去年端午假期出现增长。其中上海、深圳在前期政策影响下，市场活跃度提升明显；无锡、南宁、温州、佛山、湖州较去年端午假期有所增长。

在“老破小”等二手房加快成交、二手房市场成交量保持较高水平的同时，也应注意到，部分城市二手房挂牌量仍较高，一定程度导致“卖旧买新”的置业需求释放不畅。针对这些问题，6月7日召开的国务院常务会议进一步明确了“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”的政策导向，也为市场释放了更加有力的积极信号，建议相关举措加快推进落实。“稳市场”方面，建议北京加快跟进“5·17”房地产新政，降低首付比例、降低房贷利率，缓解购房者观望情绪。除此之外，一线城市也有必要继续优化限制性政策，各地降低交易税费等，降低购房成本。“去库存”方面，建议地方国企收储未售新房、国企收旧换新、盘活存量土地等去库存多种举措加快推进，有利于市场预期好转，其中国企收旧换新也有利于畅通一二手链条，促进需求释放。

市场层面，随着核心一二线城市逐步落实各项政策措施，接下来市场或将逐渐进入政策效果兑现期，同时6月房企也将进入上半年业绩冲刺阶段，短期来看，核心城市市场活跃度有望好转，叠加高基数效应减弱，年中全国新房销售面积同比降幅预计将逐步收窄。