70城房价延续调整态势

国家统计局8月15日发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，2024年7月份70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有2个和1个，比上月分别减少2个和3个；同比上涨城市分别有2个和0个，与上月持平。

整体来看，7月份，商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体略有扩大。根据国家统计局数据，7月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同；二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.6%和0.7%，降幅分别与上月收窄0.1个百分点和扩大0.1个百分点。同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，二、三线城市同比分别下降4.8%和5.8%。

仅上海和西安新房价格环比上涨

从各城市表现来看，新建商品住宅价格方面，根据国家统计局数据，7月份仅上海和西安2个城市环涨，涨幅均为0.2%；太原和吉林2个城市环比持平；其余66个城市均呈下跌态势。其中，温州跌幅最大，为1.9%，泉州、赣州和金华以1.4%的跌幅紧随其后。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，7月新房价格走势依旧“以跌为主”，环比下跌城市个数仍处于历史高位水平，价格底部调整态势未改。同时，7月中旬以来，有关房地产市场的支持定调频频，但从新房市场表现来看，成交量价并未出现明显积极变化，市场预期仍然较弱，价格缺乏上涨动力。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，各地楼市虽有复苏，但复苏的城市数量不多。很多城市仍在供求矛盾中，价格方面依然呈现疲软迹象。目前，各地对于市场需求的来源比较困惑，建议围绕近期发布的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，持续挖掘新的市场需求。类似近期无锡推出的跨城以旧换新，其对本地新房销售带来非常好的新动力。

值得注意的是，上海已经连续5个月房价指数环比涨幅第一。对此，严跃进表示，上海购房需求和基本面不错。从需求来看，由于政策进一步放开，潜在购房意愿较强。同时，从城市发展看，上海是全国总体经济形势相对好的城市，其支撑房地产市场的进一步健康发展。另外观察上海市场，市区的新房项目基本畅销，尤其是一些豪宅项目开盘后很快去化，说明购买力比较强劲。

此外，根据易居研究院测算，7月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.6%，同比涨幅为-5.3%。

易居研究院认为，目前房价指数环比涨幅指标有积极表现。虽然在下跌，但近两个月已有微弱的跌幅收窄态势，说明政策积极有效。当然由于跌幅在扩大，所以后续宽松政策还需要加码。

二手房价格环比上涨城市只剩上海

二手住宅价格方面，和一手房相似，均呈现底部态势未改。根据国家统计局数据，上海以环比0.1%的涨幅成为仅有的上涨城市，北京和昆明环比持平。厦门（-1.8%）、南昌（-1.7%）、武汉（-1.6%）、泉州（-1.6%）和唐山（-1.6%）5个城市环比跌幅居前。同比方面，没有城市上涨。武汉以13.4%跌幅居首，其次是厦门，同比跌幅达13.2%。

关荣雪指出，7月份大多数城市仍在下行。其中，上海环比涨幅连续2个月领跑，可以看到，近期上海价格向好趋势较为明朗，新房和二手房双双呈现上涨态势，似乎显示出楼市企稳迹象，对市场来说也是重要的积极信号。

严跃进认为，7月房价上涨的城市数量不多，基本符合二手房供求关系。二手房本身处于一个持续性和全面性的价格调整阶段，下跌本身也是供求关系不断调整的结果。

同时，根据国家统计局数据，各线城市二手住宅销售价格环比下降，但一线城市同比降幅继续收窄。7月份一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，二三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.8%。同比方面，一线城市二手住宅销售价格同比下降8.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点，二三线城市同比分别下降8.2%和8.1%。

易居研究院指出，一线城市房价同比跌幅已连续两个月收窄。这说明大城市二手房虽然在下跌，但由于连续15个月深度调整后，下跌空间开始变得有限，二手房捡漏的窗口期或已经开始开启。

购房政策仍需持续加码

严跃进分析指出，7月份房价指数环比指标有微弱改善，说明政策积极有效。考虑到同比跌幅还在扩大，所以也要求后续购房政策还需要持续加码。另外，一线城市要发挥好示范作用，从本轮楼市的复苏态势看，此类大城市更是需要有较好表率，真正带动全国市场预期的向好发展。

另一方面，二手房市场从深度调整进入到略微复苏的阶段，价格的充分调整，为新一轮复苏创造了更好的条件和基础，尤其是好学区和好户型的二手房，更容易率先复苏。此外，各地要把价格下跌转化为“房价便宜”的优势，同时积极鼓励各类社会资本收购二手房，促进供求关系进一步趋于合理。

关荣雪则认为，由于当前市场成交动力仍较不足，供求关系并未实现明显改善，预计短期房价仍以跌为主，降幅走势或趋于平稳。

相关业内人士亦认为，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，市场也期待政策力度更大一些。“5.17”政策经过市场消化，对市场的影响也在逐渐减弱，虽然市场最低点已经过去，但要稳定8月后的房地产市场，仍需要更多的政策出台。