济南楼市暑期首月观察

近日，国家统计局发布了2024年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，至此暑期楼市首月数据正式出炉。根据统计局数据显示，7月份济南新房、二手房价格继续维持跌势，其中新房价格环比下降0.5%，同比下降3.8%；二手房价格环比下降1.1%，同比下降8.8%。在房价迎来连续下降的大背景下，暑期楼市首月网签量也不尽如人意，当月新房网签量甚至低于近12个月平均成交量。业内观点认为，暑期历来属于传统楼市淡季，伴随近期各项楼市利好政策落地传导，暑期过后市场有望迎来片区小范围“升温”。

7月新房价格迎十二连降

网签量不及近12个月平均值

济南楼市在经历了上半年的“鏖战”之后，下半年的开局以暑期拉开了序幕。作为历来的楼市传统淡季，暑期楼市的表现向来难以媲美“金三银四”“红五月”，但是在过去历史中，暑期首月也曾有过可圈可点的“亮眼”表现。今年暑期首月7月的表现如何？国家统计局发布的最新统计数据给出了一份“答案”。

根据国家统计局最新数据显示，2024年7月份济南新房价格环比下降0.5%，同比下降3.8%，迎来了十二连降。山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，自2022年11月济南新房价格开始下跌，截至去年1月已经实现三连降。去年2月济南新房价格为该年度首次止跌上涨，到了7月则是实现了六连涨，8月新房价格开始下降，到了今年7月已经实现十二连降，换而言之，济南新房价格环比已经下降了一年之久。事实上不仅仅是济南，在房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，四城无一例外7月新房价格均出现环比下降。其中，青岛7月份环比下降0.7%，同比下降6.2%；烟台环比下降0.5%，同比下降5.5%；济宁环比下降0.6%，同比下降6.2%。

在新房价格连续下降的大背景下，暑期首月的网签量也不尽如人意。据济南房产网统计整理数据显示，2024年7月，济南新建商品房成交5643套，较6月减少2709套，环比下降32.44%。从近12个月成交走势来看，月均成交套数为7975套，而7月成交仅为5643套，低于近12个月平均成交量。从本年度截至目前网签数据来看，7月网签量仅高于2月的3979套，位列本年度网签量倒数第二。其中本年度网签量最高月份为3月，高达11707套，相较7月网签量多了一倍不止。

除了网签数据，济南房产网还发布了另一项关于城区关注度的内容。在城区关注度方面，历城区继续排在榜首，并且关注度有着持续增长趋势，显然当下历城区已然成为济南市民置业的首选片区。分片区来看，济南东城片区雪山、唐冶等热门片区关注热度依旧，而新晋的历下区科技城片区也在最近楼市吸引了无数眼球。整体来看，刚需住房仍然是市场主力，而改善型住房需求正在不断增长。

二手房价格迎十五连降

万元内房源重现“江湖”

同新房市场一样，暑期首月济南二手房价格也是跌势依旧。在曾经历了长达十七个月的持续下跌后，济南二手房价格在去年2月结束了下跌颓势，此后虽有短暂“回温”现象，但很快房价开始转增为跌。根据国家统计局最新数据显示，济南二手房价格环比下降1.1%，同比下降8.8%，迎来了十四连降，

梳理历史数据发现，2021年以来，济南二手房价格一直维持下降趋势，每月环比降幅不大，但维持下降趋势较久。与新房市场保持一致，去年2月二手房价格也是首次止跌上涨，截至4月则迎来了三连涨，随后二手房价格转增为降，截至今年7月济南已经达到了十五连降。值得留意的是，在国家重点监测的山东四个城市中，暑期首月的二手房价格也都处于下跌趋势，其中青岛7月份环比下降0.8%，同比下降8.8%；烟台环比下降1.0%，同比下降10.2%；济宁环比下降0.4%，同比下降8.4%。

跌势不止的大背景下，济南二手房暑期首月的成交量也是出现小幅下滑。根据数据统计显示，在7月份济南市重点监控的975个楼盘中，济南二手房成交环比下降5.53%。从整体数据来看，除2月份之外，今年济南二手房的成交量还是相对比较稳定，其中3、4月份达到截至目前的高点，此后便一直呈现下降态势，直到7月份已经下滑至最低值。分区域来看，历城区依旧是7月成交量最多的区域，槐荫区7月成交提升明显，超越了市中区。市中区和历下区二手房成交并无太大差别，天桥区成交量有待提升。除此之外，章丘区和长清区由于距离主城区较远，所以成交量相对较少，在这两个城区中，章丘区成交量明显要高于长清区。

与此同时，记者也留意到，在二手房价格环比、同比均下降的氛围影响下，不少片区开始出现万元内的房源。在这些万元内的房源中，有的房源为市场高热时期的产物，有的则是刚交付没几年的次新房。以济南东部一小区为例，该小区一套97平的两居室房源此前报价为106万，现如今报价仅为83万。换算下来，该套房源最初报价高达10928元/平方米，而现今报价仅为8557元/平方米。更有济南西部某小区二手房房源在市场高点时报价17000元/平方米，现今该小区平均成交价仅为9800元/平方米左右。

租赁市场维持稳定水准

暑期首月楼市“低调”收场

作为传统的楼市淡季，暑期的新房、二手房市场表现均显得成色不足，但是相比较交易市场而言，暑期租赁市场的表现却维持着稳定状态。根据济南房产网成交数据显示，7月济南租赁成交量与6月持平。分城区来看，7月历城区租赁成交量位居第一，其次为历下区。商圈方面，该月度洪家楼、王舍人、唐冶板块租房量最高。业内观点认为，暑期租赁市场维持稳定增长态势，此现象根本原因与应届毕业生居住需求有直接关系。

对于暑期首月济南楼市的表现，业内普遍认为，该月度无论是成交量还是供应量，均处于较低水平，但考虑到暑期处于历来楼市传统淡季，所以该月度表现尚属于预期之中。事实上，7月济南楼市仍然有新政推出，7月19日济南楼市释放“大招”，对当前个人住房贷款中住房套数认定标准进行优化，未来在济购房者按区（县）认定住房套数，购房所在区（县）内无住房的，执行首套住房贷款政策。与此同时，购房者最关注的LPR也迎来了下降，7月22日公布的最新1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点，分 别 由3.45%、3.95%调 整 为3.35%、3.85%，房贷利率已达历史最低水平。

在双“大招”的带领下，何以暑期首月楼市最终以“低调”收场呢？业内分析认为，当下市场通过新政在不断打各种“补丁”，比如济南的“按区（县）认房不认贷”新政，其主要目的就是为了解决改善型购房者的“痛点”，促进实现其购房交易的流畅性。而LPR今年来一次又一次的大幅下调，其核心也是为了通过降低居民房贷利息支出，从而促进房地产市场平稳发展。“所有的新政指向都是好的，但是其传导落地需要一个过程。”有业内人士认为，目前来看市场观望情绪犹存，这也就导致暑期首月楼市即便有新政加持，但仍呈现“平淡”态势。

“除此之外，上半年房企冲刺刚刚结束，当下整个市场正处于调整阶段。”上述业内人士认为，虽然楼市暑期首月表现平平，但是从长期来看济南楼市仍然还是朝着持续稳定的方向发展，伴随近期各项楼市利好政策相继落地传导，暑期过后市场有望迎来片区的小范围“升温”。