土地市场：信心恢复进行时

春节假期过后，多地土地市场开始活跃起来。

2月11日，北京市朝阳区出让一宗涉宅组合用地。经过超百轮竞价后，金茂和保利发展联合体以87.295亿元成功竞得该地块，溢价率达10.5%。

2月8日，中海地产以10.89亿元竞得郑州市金水区一宗地块，溢价率高达87.5%，该地块也成为2021年以来郑州涉宅用地成交溢价率最高的地块。

除上述城市外，上海、深圳、杭州等城市今年以来高溢价地块频出。在这些核心城市带动下，1月土地成交平均溢价率达8.7%，创下近三年新高。

供地信心正在恢复

年初土地市场出现这些积极信号，也在一定程度上成为城市供地意愿恢复的推动力。

根据CRIC监测，2025年1月1日-2月7日，30个重点城市在售土地规模维持在900亿元左右，为2022年以来的最高，典型城市供地信心正在恢复。

从城市能级看，2月初，二线城市供地规模则小幅下降2%，一线城市和三线城市供地总底价则同比分别增长19%和45%，是年初在售宅地供应总规模提升的主要动力。

克而瑞研究中心认为，二线城市主要受基数值较高，且面临较为迫切的去库存压力。如南京、福州和厦门等典型城市，1月份均无新增宅地供应。另外，包括武汉、重庆和济南等城市新增供应规模也在5亿元以下。

反观一线城市，在供地提质增量方面仍具有较大的调整空间。例如上海，其1月便在招拍挂市场投放了140亿元宅地，且不乏浦东新杨思、虹口四川北路等优质宅地。另一方面，三线城市2024年土地供应已率先筑底，部分核心三线城市今年在售土地总价回升，包括南通、泰州、金华、扬州等城市均在岁末年初保持着连续的土地供应。

“小而美”地块占比上升，低密供应成主流

从待售地块的底价来看，2025年初20亿元以上的高总价地块供应仍低于2022年和2024年，而今年初在售土地总价的增多主要还是依赖于15亿元以下地块占比的上升。

根据CRIC监测，2025总价15亿元以下地块占比达到53%，较2024年初上升了21个百分点。

克而瑞研究中心指出，基于行业仍处于去库存阶段，且房价走向仍处在边际改善的周期之内。除极少数优质高单价地块之外，还是中低总价、确定性更强的“小而美”地块更符合当前的市场需求。无论是从地方主管部门市场调节、还是企业自身风险管控的角度出发皆是如此。

另外值得注意的是，除“小而美”地块占比上升外，低密地块供应也成为主流。

特别是2024年以来，重点城市土地供应政策持续优化，通过降低平均容积率及严控低质地块入市，推动土地开发向“精细化、品质化”转型。

CRIC数据显示，2022年-2024年重点30个城市在售宅地平均容积率均在2.1左右，今年初该值为1.95，维持在2.0以下。

另外，从细分结构来看，年初2.0以下容积率地块占比明显提升，达到44%，较2024年提升了8个百分点，为近四年新高。

其中，1.5以下容积率在售地块建面更是大幅增长，2025年2月初达到94万平方米，同比增长64%。典型如北京顺义1月24日挂牌的中央别墅区宅地，起拍总价60.2亿，容积率只有1.01。

克而瑞研究中心表示，中小规模宅地占比提升叠加低密导向，既降低房企拿地门槛、激活市场活力，亦为打造高舒适度居住产品提供空间，反映出行业从“规模扩张”向“质量升级”的积极转向。

《丁祖昱评楼市》指出，2025年初土地供应结构持续优化，低总价、低密度、确定性高的地块成为供应主流。中小规模宅地占比提升，叠加平均容积率降至2.0以下，将推动行业向“品质化开发”转型，随着核心城市市场率先止跌回稳，土地市场热度提升的情况下城市供地信心也将稳定回升。

整体来看，重点城市供地质量仍将持续提升，联系到1月份自然资源部等4部门发文，指导各地科学编制土地储备计划、优化土地资源配置，预计2025年在平衡供求预期的前提下，将有更多的高质量土地供应，供地规模同比也将迎来筑底。