楼市去库存或推动税制改革 财政释放宽松信号

  　以个税、房产税等改革为首的财税改革正在进入纵深阶段，特别是房地产业的改革正在对市场形成影响。

    11月10日，中央财经领导小组第十一次会议对于房地产的表述，提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。这是十八大以来，习近平首次对房地产明确提出去库存。

    围绕房地产的其他政策也在悄悄松动，国务院常务会议提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。种种迹象显示，中央对房地产管理释放出更多宽松的信号，而通过税制改革优化房地产业结构将成为下一轮改革的主要内容。

    库存压力大

    官方报告披露的巨量地产市场存量数据，成为决策层出台政策的一个重要参考。

    国家统计局发布数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。

    按照我国人均住房面积30平方米计算，粗略估算一下，那么上述待售面积可供2.2亿人口居住。

    今年回暖的市场成交并没有对楼市库存带来明显改善，亚豪统计显示，2015年9月末，全国商品房待售面积66510万平方米，比2013年同期减少了10622万平方米，但相比2014年同期却增加了21874万平方米。

    严跃进分析认为，房地产库存高地区的开发商没有动力购地与扩大再生产，势必会导致房地产开发投资增速的降低，进而会传递到水泥、钢铁等下游相关行业，从而影响整个经济增长速度。

    而事实也正如严跃进的判断，在高库存压力下，房地产投资速度持续放缓，并创历史新低。

    统计局最新公布的投资数据显示，1~10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1~9月份回落0.6个百分点，创历史新低。房地产开发投资增速的下滑，对GDP负面影响正在加大。

    资料显示，今年上半年，全国房地产开发投资占到国民生产总值的14.8%，前三季度GDP增速已降至6.9%，这也成为6年来GDP增速首度破“7”。亚豪机构市场总监郭毅认为，如果再不采取措施，房地产开发投资很可能将出现负增长。房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，为经济增长蒙上了一层阴影。

    在此背景下，中央对房地产市场的去库存也高度重视，提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的要求。

    一位接近政策层研究的人士坦言，目前对于房地产，包括房地产税的出台、征收细则以及通过启动消费金融拉动新一轮的消费等问题，虽然会触及部门利益，但在经济下行压力下，政策的出台都要以稳增长大局为背景，预计下一阶段，房地产市场政策出台都会和金融相结合，并配合税制改革。

    推动税制改革

    房地产市场之所以牵动了市场的神经，与房地产对GDP贡献的占比数据息息相关。

    统计数据显示，2013年房地产投资占GDP比例高达16%，2014年这一比值降到14.93%，今年前三季度进一步降为14.46%。虽然呈现下降态势，作用却举足轻重。

    在国新办举行“十三五”规划建议有关情况吹风会，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民坦言，“十三五”规划要求，到2020年国内生产总值和城乡居民收入要比2010年实现翻一番。

    《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》的说明中，习近平指出，从国内生产总值翻一番和城乡居民人均收入翻一番看，2016年至2020年经济年均增长底线是6.5%以上。

    这也意味着，“十三五”规划肯定要充分考虑到实现翻番的要求和6.5%的底线。房地产不仅不能拖后腿，而且还要有所贡献。相关的税制改革将是一个手段。

    中国社科院财经战略研究院研究员张斌分析，按照财政部提出的要合理设置建设、交易、保有环节税负的思路，未来可能将房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税，还有城市基础设施配套费等“五税一费”进行统筹考虑。

    《中国经营报》记者了解到，目前税制政策对房地产行业的税费多集中在建设、交易环节，如果按照上述调整，未来住房持有环节税收增加，建设、交易环节税费相应下降，这一变化有利于形成健康有序的房地产市场，并对房价调节提供了条件。

    这种观点也得到了多数人的认同

    全国政协委员贾康此前在接受采访时也表示，“房地产税”既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其最终的大方向是结构性减税。

    此外，在“十三五规划的纲要”中还提出“要考虑税种的属性，进一步理顺中央和地方的收入划分”。杨伟民认为，这样有利于调动地方发展经济的积极性。此前，有些基层地方特别是市县财力比较有限，财政收入主要依靠土地及其房地产的开发。去年以来，中央对房地产市场调整以后，多项税制改革的推出，为地方税收的稳定增长提供了税源，保障了相应的基本公共服务和社会管理的支出。