中国房地产步入存量房时代 旧城改造成下一风口

李忠认为，旧城更新是目前城市发展最大的红包。因为有很多城市的老城区已经没有土地可以出让。那么它的城市经济怎么运营?从地理来看，现在上海城市规划用地已经是零增长，“因为我们要求每个大城市都划定它的增长红线，没有增长红线时，城市核心区怎么办?2015年以前，城市更多是资本驱动外向型增长，2015年以后，城市进入内向增长模式”。这个逻辑下，会有更多城市不得不去研究旧城更新。

高和资本董事长苏鑫表示，他看到当前一线城市、开发商都在不断地竞拍土地，高价拿地，但这不是机会。“如果丰台的楼面价达到7.5万元/平方米，我算了算要卖15万才能保本，这能赚钱吗?正是因为二三线城市不能赚钱，所以开发商为了避险，都跑到一线城市高价拿地，但这不是机会。”

苏鑫认为，旧城更新存在大量机会。
开发商的选择

不少开发商正将旧城改造作为企业未来发展战略的重要组成部分。21世纪经济报道记者了解到，包括万科集团、首开地产、富力地产、阳光城以及中粮地产等都在内部着手这一战略。

而一些一线城市也不得不通过城市更新来进入。

富力地产早在今年年初就表示，其优势之一是在旧城改造项目方面有丰富经验，因此旧城改造将是其2015年开发计划中优先考虑的项目，并确信，多开发旧城改造项目有助于完成销售目标。

富力地产董事长李思廉近期接受记者采访时透露，富力地产一直在图谋进入深圳市场，目前有三四个项目在谈，有一些是中小开发商已经运作比较成熟的项目。另外，在谈的还包括旧城改造项目，占地面积达数十万平方米。

统计数据显示，深圳未来需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占深圳陆地总面积的12.3%;而目前深圳未利用土地为4360公顷，仅占全市陆地总面积的2.23%。这也意味着，深圳土地供应极其有限，开发商若想参与这座城市的项目开发，就必须通过旧改这条途径。

21世纪经济报道记者从中粮地产了解到，北京中粮广场就正在进行旧楼改造。按照政府要求，北京中粮广场会将原先的购物中心和写字楼配比，改造成写字楼和写字楼相关配套模式。

今年9月份，福州国土资源局挂牌出让位于晋安连潘旧改项目两宗土地。最后，首开股份子公司福州首开榕泰置业有限公司以6.4亿元、5.81亿元竞得2015-28地块、2015-27地块，楼面价分别为14330元/平方米、15524元/平方米，溢价率分别达48.83%、126.07%。