新房市场增长空间狭小 商品房市场或将进入存量时代

存量房时代将对现行房地产市场运行模式提出巨大挑战。房地产市场运行特征变化，不仅影响到房地产开发经营模式，也对与房地产市场密切相关的税收金融制度形成巨大冲击。

一是存量房改造将成为房地产市场新业务增长点。截至2013年末，我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。2015年上半年全国商品房销售均价为6815元/平方米，考虑折旧因素，按照0.5系数来折算，存量住宅销售均价为3407元/平方米，由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿元。若以2000年划界，2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元，那么存量住宅品质提升市场空间大约为15000多亿元。当然，这样估算或过于简单，我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程，实际上市场潜力可能远较上述估算要大。

二是亟待建立政策性住房支持体系。无论是城镇中低收入人群，还是农业就业转移人口，都无法通过商品房市场满足住房需求，政策性住房支持体系建设刻不容缓。首先，需要加大保障性住房建设力度，为城市中低收入人群提供廉租房、限价房。在住房供过于求的三线、四线城市，也可以考虑直接购买作为保障性住房。其次，需要考虑建立我国政策性住房金融机构，为中低收入人群和农业就业转移人口提供住房金融支持，在首付比、贷款期限和贷款利率上予以最大可能的政策优惠。第三，放开落户限制，积极盘活农业就业转移人口拥有的宅基地和其他产权，支付农业就业转移人口城镇落户生活成本。

三是加快房地产税收制度改革。存量房时代与新房主导对地方财政收入的最大区别在于，土地出让收入将会大幅减少，这将对现行地方政府财政预算体制形成巨大冲击。从国际上看，征收房屋持有环节税收是国际惯例。据统计，美国房产税占到美国税收收入的70%，是美国最为重要的税种之一。未来房屋持有环节税收替代土地出让收入，有可能成为地方政府重要收入来源。当然，在设计税收制度时，在免税和税率上，均需要综合考虑城镇居民家庭的财务承担能力。2015年1-10月份，全国房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%，降幅与1-9月份持平;土地成交价款5794亿元，下降25.2%。土地出让收入可能已经形成下降趋势，因此加快房产税收制度改革，未雨绸缪，意义十分重大。

综合来看，我国居民住房自有率较高。据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心数据，2015年中国家庭总资产中，房产占比高达69.2%，这比美国的两倍还多。在存量房交易主导的房地产市场，住房投资价值整体下降，金融资产有可能成为居民家庭资产配置的重要选择。