房地产生命周期现下行趋势 楼市明年将持宽松基调

各项数据表明，作为GDP重要支柱的房地产投资指标正在下滑。

国家统计局数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资同比增长2.0%，增速比1至9月份回落0.6%，已位于历史次低点。10月末全国商品房待售面积及住宅待售面积均再度攀升，达到历史峰值：商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。

分析人士认为，虽然本轮市场回暖使得部分一二线城市的市场库存有所回落，但全国范围来看，化解库存依然刻不容缓，需要从促成交、缓供应、调结构等方面多管齐下。

房地产进入下行生命周期

全联房地产商会创会会长聂梅生在“2015年中国不动产金融年会”上表示，从GDP角度看，房地产投资已处于负拉动状态，甚至在惊心动魄地下滑。但她认为，房地产对GDP的投资拉动已经到顶，政府不会再出台像2009年那样的强刺激政策。政府当前最重要的是稳定房地产，不要对GDP形成负拉动。

聂梅生称，“我国投资占GDP的比重相比其他国家都处在高位。而房地产本来就在第一驾马车(投资)里。当固定资产投资对GDP的贡献率达到一定比重之后，GDP增幅就会进入下降期。这是由GDP总量决定的。我们国家固定资产投资在GDP所占比重相当大，房地产投资占固定资产投资今年是17%左右。还曾经高达40%或50%。投资下滑就形成负拉动。这是非常紧迫的问题。”

杨红旭在接受21世纪经济报道记者采访时表示，目前从开发商购地面积看已经是历史底部，新开工指数在2013年达到顶峰，随后进入下行周期。房地产下行的生命周期趋势基本可以确立。政府当前最重要的是通过去库存来稳定明年的房地产投资指数。

杨红旭称，按照市场惯常规律，政府出台刺激政策后，房地产投资指数会有所改善，但自去年四季度政府刺激以来，房地产投资指数一直未有好转。这说明，市场的改善传递到房地产投资上滞后性明显，行业信心在下降。

多地出台政策减轻库存压力

中原地产研究部统计显示：2014年来，累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，以三四线城市为主，正是因为库存压力过大。

洛阳、驻马店、濮阳、三门峡、济源、南阳、许昌、开封等城市为鼓励本地农民进城购买商品房，纷纷出台各种财政补贴政策。2015年7月1日至2016年6月30日期间，在宁波购买住宅和非住宅者，将按其所购房屋实际缴纳契税额度的50%获得购房补贴。河南、四川、浙江、江苏等多地超过50个城市也推出了购房补贴。

中原地产首席分析师张大伟认为：从购房补贴看，未来同类型政策有望继续出台。在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力，拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大作用。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此住房消费受到政策的全面鼓励。

张大伟认为，政府未来的储备政策包括棚户区改造，信贷政策继续宽松，户籍改革，延缓房地产税落地，降低税费等。

据中国银行国际金融研究所于近期发布的《2016年经济金融展望报告》预测，2016年GDP增长在6.8%左右，货币政策将继续保持宽松基调。除降息降准外，央行货币工具箱里的流动性调节器将得到越来越广泛的应用。

今年9月，全国银行间同业拆借中心本币交易系统宣布，即日起向符合条件的银行间本币市场成员提供常备借贷便利申请相关功能。公告中还提到，交易中心将根据今后政策要求为其他金融机构开通常备借贷便利申请权限。这为此项诞生两年的货币工具放宽使用范围埋下了伏笔。

亚豪市场总监郭毅认为，随着央行越来越多货币工具的运用，明年货币市场将维持宽松基调，市场流动性仍将保持充裕，对房企来说，融资成本将进一步降低，获取贷款的难度也将降低;而对于购房者的个人房贷而言，放贷速度加快的同时，有希望得到更低的利率支持，这也将推动供需双方的入市节奏，为房地产市场的健康发展打下良好基调。

郭毅分析认为，从2016年楼市的政策导向可以看出，无论是中心城区控制、户籍制度改革还是货币政策宽松等途径，其目的都是紧扣中央要求，加快楼市库存去化，力求房地产市场向着健康、稳定的方向发展。由此可以判断，2016年楼市将呈现供需两旺趋势。