险资围猎房企 刺激地产投资市场反弹

戴德梁行7日在北京发布房地产行业系列研报指出，险资企业将有更多资金用于房地产投资，这将极大的刺激国内地产投资市场反弹。同时，险资的资金注入将推动大宗交易市场的活跃度，预计会将投资目光集中在京沪等一线城市带有稳定现金流的项目。

就近期保险业与房地产行业的关系，戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵介绍说，“地产类投资已经成为保险资金的热点，尤其是优质的地产公司股。险资的进入有利于推动房地产行业的金融化进程，推动房企向轻资产转型。”

戴德梁行提供的数据显示，中国当前的保险资金数额庞大，2014年全年保费收入突破2万亿元，行业总资产突破10万亿元，按照15%的保费收入增速预估，2015年中国保险市场规模应进入世界前三甲。为了有效地利用保险资金，国务院曾经下发文件鼓励保险资金利用债权投资计划、股权投资计划等方式支持棚户区改造、城镇化建设等民生工程和国家重大工程，并鼓励设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构。因此，多地随即开展了住房反向抵押养老保险试点。

刘兵表示，根据2014年的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，保险资金投入不动产类资产、权益类资产要求分别不高于保险公司上季末总资产的30%。按照2014年的保险资金总资产规模，也就意味着保险资金投入不动产类的上限将达60000亿元。“鉴于保监会放开保险资金投资不动产，且其他投资渠道有限，地产类投资成为保险资金的热点，尤其是优质的地产公司股。”

据Wind数据统计，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企为21家，占比达到15.8%。其中，中国人保入股五家房企，安邦保险入股四家，中国人寿入股三家，生命人寿入股两家。例如，远洋地产已被安邦保险及中国人寿占有59.02%的股份;最近行业龙头企业万科地产也被宝能系入主;安邦保险占据金融街地产、金地集团的第二大股东之位。

“整体来看，目前估值偏低的优质地产股，尤其是股权分散，加上原有大股东投资实力有限的房企成为险资争夺的对象”，刘兵说，对保险公司来说，房地产的资产配置无论从安全性还是后续增长空间都优于其他资产。而险资可以比较容易地通过直接投资上市房企的股权，或收购整幢商业物业，或通过债权、股权投资的方式介入房地产。目前中国市场上不乏优质且估值仍在洼地的地产公司，因此，险资“围猎”此类地产公司也可想而知。

与此同时，险资也引起地产企业的重点关注。在刘兵看来，地产公司长期处于资金流动性、资金成本高的压力之下。而保险资金的低成本及规模因素，也引起地产公司的重视。“二者结合关系更像是融资层面的合作关系，而非竞争关系。”刘兵认为。

他进一步分析指出，保险公司和房地产公司“互相吸引”主要源于四个因素。首先，保险企业是拿投保人的资金进行投资，而从目前各行业发展情况来看，房地产仍是不错的投资选择;其次，险资不再像过去一般只是进行财务投资，而是倾向于直接参与控制权，正式进入房地产业，寻求优质项目进行投资;再次，由于多年前中央政府打压住宅市场的政策导致险资不投资住宅地产，持股开发企业算是间接进入住宅市场;最后，房地产公司资金紧缺，成本较低的保险资金对于地产企业非常具有竞争力。

“险资的资金注入将推动大宗交易市场的活跃度，预计会将投资目光集中在京沪等一线城市的带有稳定现金流项目”，刘兵说，“未来的房地产也将迅速向金融产品属性转变，房企和险资的双向融合是大的趋势。而且，未来随着国民的保险消费增加，险资企业将有更多资金用于房地产投资，这将极大的助力国内地产投资市场反弹，烘托优质地产资产量价齐升的新局面。”