2016亏损房企将增多 房企利润率“红线”险情

同策咨询研究部总监张宏伟表示,尽管去年市场交易量有所回升,但中小房企仍然面临生存困境,原因在于银行“惜贷”的基本面并没有本质改变,中小房企的销售状况也没有出现明显好转,甚至还维持继续下滑的局面。

利润率下滑预警

不过,业内人士分析,在持续多年的房地产调控强压影响下,多家上市房企即使没有亏损,但由于商品房开发项目储备少和现金周转压力大等因素,整体业绩也逐步逼近盈利警戒线。

从去年的房企业绩来看,企业利润率下滑已经成为大势所趋。

在50家发布2015年年报预告的上市房企中,嘉凯城净利润变动幅度最大,其预告净利润变动幅度为-6138.19%。嘉凯城表示,公司房地产项目销售规模大幅下降,一线城市交付项目数量下降更为突出,毛利空间缩减显著。

“据我们这两年对房企的观察分析,近两年房企毛利率下滑速度非常快,大概每年下滑3-5个百分点,净利润率则每年下滑1个百分点,这样的下降速度在其他行业基本是没有的。”兰德咨询总裁宋延庆告诉记者。

独立经济学家陈剑波表示,如果仅从利润率来判断,房地产早已告别“高增长行业”,2015年房企平均利润率很有可能触及“10%红线”,“这则意味着房地产行业甚至连中利行业都算不上了。”

一些房企人士在接受采访时表示,随着房地产市场交易量出现回升,在政策一定刺激下,房企业绩已经在去年三四季度开始复苏。但由于房企自身面临经营成本攀升等因素,且市场对房地产市场的观望情绪并未减弱,所以大部分人士对今年的“好日子”仍保持谨慎的态度。

在一贯唱多的华远地产前任董事长任志强看来,当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。

任志强不久前公开表示,当前最大的问题在于,有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看,接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于,这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说,只能炸掉,不会因为任何政策而消化掉。”

易居房地产研究院监测数据显示,截至2015年12月底,被监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米,环比减少1.0%,同比减少4.4%。第四季度则呈现逐月下滑态势。同时,在库存同比增幅保持连续53个月正增长后,8月份首次出现负增长,9-12月份仍延续这一趋势。这则意味着,目前已出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。

“目前看来,一二线城市与三四线城市出现了严重的分化,一线城市及二线部分城市的库存处于可控范围,但三四线城市的去库存工作仍然十分严峻,这对于布局在三四线城市的中小开发商而言,2016年仍需实行降价跑量的策略。”张宏伟表示。

“中小房企出现净利润的下降,甚至亏损,在最近两年的市场环境下是可以预期的”,亚豪机构市场总监郭毅认为,由于一线城市土地价格逐渐高昂,中小型房企大多被挤压到了三四线城市,就算有了政策的刺激拉动,这些区域仍受困于高库存及需求量的限制,成交仍处于低迷的现状,单纯依靠降价并不能解决去化压力和资金回笼的问题。