首付下调房子就好卖了吗?

  商贷首付下调,你会考虑尽早买房吗?近日,央行和银监会联合发布消息,在不限购城市,首套房商业贷款原则上最低比例为25%,各地可下浮5%；购买二套房最低首付比例调整为不低于30%。业内人士认为,首付比例下调,对那些被首付挡在门外的刚需购房者来说将有机会入场,但对整个楼市去库存来说影响不会太大。

商贷首付下调,开发商迎利好

   准备在二环南路一新建小区买房的徐先生给记者算了一笔账,他打算购买一套85平米、总价70万元的房子,如今最低首付款只需14万元,他感觉压力减轻了一些。预计新政策执行后,更多像他一样有购房需求的市民会考虑入场买房。

   “2010年前,首套房商贷只需支付20%的首付款,但从2010年后,这个比例上调到了30%,如今降至两成,是继2015年10月份首付比例从30%降到25%后的又一次调整,对开发商而言是有利好的。”三兴置业有限公司董事长范友金说,新政策执行的范围是“普通住房”,所以必须满足小区容积率大于1.0,且房屋面积小于144平米的条件。

   山东中原地产投资顾问总监薄夫利认为,新政策降低了首付款比例,但对整个楼市去库存来说,不会产生太大影响,更不会影响房价走势。济南的房产市场供需较为平衡,不会有较大的波动。

   “在全国众多二线城市中,济南房地产市场一直处于低库存、高销售的正向发展状态。”山东世联怡高物业顾问有限公司总经理朱江表示,经历了2014年房地产市场的低迷,2015年全国楼市呈现见底反弹态势,3月份在政策利好的刺激下,楼市终于开始转暖；下半年政策不断助力,成交强势反弹大幅增长,并直至年尾。

受政策利好影响,济南房产供求齐增

   朱江分析说,2015年在政策利好推动下,全国房地产处于底部反弹阶段,而济南供求均实现大跨度增长。从全年楼市表现来看,济南供求均呈现上扬趋势,供应量更是突破千万大关。从需求结构来看,一连串的利好政策使得改善型需求释放,同时随着全面二孩政策的放开,置业一步到位成为不少刚需购房者的首选。传统的刚需定义正在悄然发生改变,两室刚需正逐渐被小三房所替代,三房渐成市场主流。价格方面,随着改善需求的释放以及成交量的激增,高端物业份额的增多带动了整体价格的上涨。

   山东财经大学山东省房地产业发展研究中心提供的监测数据显示,济南七区,不含济阳、商河、平阴、章丘,2015年商品房销售1299.4万平米,同比上涨34%；销售额1087.7亿元,同比上涨34.2%。

   “随着户籍制度的放宽,以及农民首次进城购房享受财政补贴和税收减免等政策的实施,市场上将衍生出更多多元化的住房需求。”朱江认为,生育政策的放开,直接影响刚需人群的购房目标选择。预计未来市场上仍将有大量的刚性需求,低价刚需盘是市场的主力之一,这是由济南的产业结构和人口结构决定的。另一方面,“90后”家庭经济条件相对较优,一步到位的比例逐步增多,因此首次置业即购买传统意义上改善产品的现象增多。真正的改善型需求预计在政策持续刺激下,比例仍将持续增多。

   同时,全面二孩政策的放开以及限购取消的双重利好影响下,购房者一步到位的需求越来越多,三房成为刚需客户的首选。从各套型的供应来看,三室房源的比例明显增多,大有取代刚需两房趋势,其中小三室更是重新定义了刚需房,市场上全三房化项目频现。全年三室户型供应55457套、650.39万平米,同比增长33.8%和32.0%；两室全年供应27935套、248.01万平米,同比减少2.9%和3.2%。四室及以上大面积房源比例也在一定程度上有所增多。

刚需盘“低价跑量”,中高端盘价格看涨

   此次新政规定,购买二套住房的消费者,可以在还清贷款前再次申请首付最低三成的商贷。业内人士认为,这对于换房等改善型住房需求将产生巨大的刺激,更多市民或考虑购买二套房。

   “2015年济南住宅市场发生了新一轮的分化,刚需楼盘和中高端楼盘价格形成明显反差,刚需楼盘价格上涨幅度较小,而中高端楼盘价格则一路水涨船高。”朱江说,对于刚需购房者而言,价格始终是刺激购房者的一大重要因素,因此刚需楼盘一直秉承“低价跑量”原则销售,价格的上涨空间较小。2015年济南价格上涨楼盘主要集中在新开售的高端住宅项目,高端项目是房企实现高利润的产品,且因其地段的稀缺性,市场价格不断上涨,改善型需求的复苏,也带动了中高端居住物业的成交量。

   “济南住宅市场出现了结构性分化,预计未来将进一步拉大。”朱江提出,刚需人群价格敏感度高,导致刚需盘价格上涨空间不明显。随着改善型需求的进一步激发,中高端物业因其资源稀缺性、较高的品质和优越的区位条件等,未来具备一定上涨空间。