去库存成2016年楼市主旋律 应关注结构性问题

在经历“330新政”、央行累计六次降息五次降准等政策后，2015年一线城市和部分二线城市楼市出现量价齐升的状态，与此同时，部分二线城市和大多数三四线城市仍面临去库存压力，楼市区域分化特征愈趋加深。

2016年，在中央“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的要求下，政策将以持续宽松为主。业内人士认为，当前去库存应关注结构问题，一二线等库存压力并不大的城市可以补库存，三四线则需继续去库存，鼓励房企创新商业模式，加快项目去化速度。

央行银监会打响去库存第一枪

央行、银监会在今年2月2日正式打响房地产去库存第一枪——在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。分析指出，央行此举将有效激发房地产合理需求，下一步商品房贷款首付有望继续下调，三四线城市房价有望受惠。

亚豪机构市场总监郭毅直言，央行和银监局在春节前颁布新政意味深远，春节是返乡高峰，同时年末企业通常会给予员工一定的年终奖励，此时发布降低首付的新政，将有利于促进手握资金的白领们回乡置业，预计新政将会令原本是楼市成交淡季的春节月，迎来一轮交易量的小高峰。

“近几年一线城市房价高企，逃离北上广成为部分白领的选择，新政也给这部分人带来安居机会，将促进1.5线及二线城市住宅成交量提升。随着交易量的回暖，房价也有望稳步上涨。”郭毅告诉中国经济网记者。

统计局数据显示，截至2015年末，商品房待售面积达7亿平方米，增长15.6%，达历史峰值，住宅占据63%。

在央行、银监会打响去库存第一枪后，业界预计未来继续出台宽松政策的可能性大。民生宏观分析师朱振鑫认为，自房贷下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调的可能。未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿元库存需要去，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。

库存去化周期长城市难因“救市”好转

具体来看，根据易居研究院对35个城市的监测情况来看，截至2015年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3396万、18444万和4250万平方米，环比增幅分别为-4.6%、-0.5%和-0.2%，同比增幅分别为-12.9%、-3.2%和-2.5%。

2015年12月份，35个城市新建商品住宅存销比为11.8，这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比11月份12.3个月收窄了0.5个月的水平。目前存销比为近28个月新低，大体相当于2013年8月份的水平。

“存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

其中，存销比下降最快的北京就出现了房价上涨趋势。北京市房地产协会秘书长陈志表示，北京市场分化还在加剧，2016年必然会出现市场细分，房价则必然上涨。但2016年整体成交的数量不会有特别向上的动力，反而会有下行压力。

任志强同样认为，未来楼市的区域差距会扩大。一些供求关系紧张的地区，房价会迅速上涨，比如北京、上海、深圳。但另外一些地区可能会放慢投资增长速度。另外，同一个城市内房价也会出现分化，主要体现在城市中心区和边缘地区的差别。对房企而言，现金流是决定开发商会不会降价的主要原因。

同策咨询研究部总监张宏伟关注到库存去化周期在15个月以上城市情况。他表示，由于宏观经济低迷、人口红利衰减，市场需求难以持续增长等原因，这些城市仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，并不会因为 “救市”去库存政策有实质性改变。

“这些城市楼市仍然有较严重的去库存问题，未来调整的幅度和降价的范围甚至要比一线城市、部分二线城市深刻，届时，大量中小房企资金面将再度陷入危机，更多的中小房企将面临破产、倒闭或被其他大型房企收购。”张宏伟说。

严跃进表示，2016年将继续坚持去库存导向，但在供给侧结构性改革的精神指导下，去库存应该关注结构问题。比如一二线城市的库存压力其实并不大，甚至可以主动补库存，而三四线城市则需要继续去库存。应鼓励房企创新商业模式，比如鼓励房企采用购租并举的策略，进而加快项目去化速度。