打开封闭小区从哪儿入手? 住建部：不是一刀切

近日有关“封闭住宅小区要拆墙”的消息引发大城市的有房一族担忧，不过大部分人都想多了。昨日深夜，新华社采访“权威专家”解读住宅新政，援引同济大学副校长吴志强的分析指出，不能把推广街区制理解为简单的“拆墙运动”，更不是说全国所有城市都要拆围墙，“要打开的主要是那些历史原因造成的单位大院和超大的封闭小区”。

在接受新民晚报采访时，吴志强也解释说，文件中提及的“封闭住宅小区”并非指所有的城市社区，而是指绵延数千米甚至面积超过几平方公里的“超级单位大院”和“超大小区”或者“超大楼盘”。因此并不是所有城市都要“拆墙”，比如上海自上世纪80年代起就避免了这种“超大封闭社区”，也就没有到处“拆墙”的必要。

住建部网站今天凌晨发文称，“逐步打开”就是要有轻重缓急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”。

以下为住建部网站解读

在时隔37年之后，去年底中央召开了城市工作会议，习近平总书记、李克强总理发表了重要讲话。今年2月21日，新闻媒体报道了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称《若干意见》)。广大人民群众高度关注这次会议的召开，对《若干意见》也给予了高度评价。

这两天，社会各界都在学习讨论《若干意见》。这种学习讨论本身，就是对城市规划建设管理工作的关心和支持，更增加了我们做好工作的力量。

讨论中，不少网友对“推广街区制，逐步打开封闭小区和单位大院”发表了看法。归纳网上讨论的意见，有一条是基本一致的，那就是对街区制给予了肯定。同时，一些网友也存有疑虑。

我们认为：一是街区制是对世界城市规划经验的总结，也是发达国家通行的做法;二是封闭小区和单位大院确实存在问题，主要是它影响了路网的布局，形成了“丁字路”、“断头路”，是造成交通拥堵的重要原因之一，也影响了社区居民的出行。因此，《若干意见》提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”

在理解和落实过程中，要注意把握好以下几点：

一是要认真全面理解好“逐步”两个字。“逐步”就是要有计划，要有轻重缓急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”，更不能简单地理解为“拆围墙”。

二是《若干意见》对这项工作提出了方向性、指导性的要求，具体实施中还要制定细则，特别是各省、各城市还要根据实际情况，制定具体办法。在制定办法过程中，肯定要听取市民意见。

三是要实施逐步打开封闭小区和单位大院的城市，都会考虑到各种实际情况，考虑到各种利益关系，依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。

住建部希望，要全面准确把握《若干意见》的精神实质，正确理解文件的本意，不要误读。只有全面准确理解文件精神，才能更好地贯彻落实。

住建部正在按照党中央、国务院统一部署，认真传达学习中央城市工作会议精神，努力抓好城市规划建设管理工作，让人民生活更美好。

打开"封闭小区"该从哪儿入手?“大院”不妨带个头儿

据沈阳日报报道，“不再建封闭小区 已建成小区逐步开放”，或许不失为对过往城市规划理念的合理调整，但简单的一刀切是否合适，却仍然值得商榷。毕竟，中国的城市状况千差万别，大城市与中小城市，东部大城与西部小镇，显然并不适用同一标准。其次，“不再建封闭小区”作为对于未来城市规划的约束与限制，自然并无问题，但“已建成小区逐步开放”，究竟如何操作，恐怕仍需尊重既有的契约和物权。既然封闭小区的业主已然承担了公共空间的分摊成本，封闭小区内部的道路，其实已是私人产权，这些封闭小区的开放，自然也就不能说变就变，更不能侵犯业主已经取得的物权。

当然，封闭小区逐渐开放来缓解城市压力，也并非没有可入手之处。事实上，造成城市格局割裂，道路血脉不通的主要因素，的确缘于城市的封闭空间过大，但相比封闭的小区，一些公共机关，行政空间，以及国有企事业单位的大院所形成的封闭空间，其实更为显著，不仅如此，这些公共机构的封闭大院往往还占据城市的核心区，直接导致城市心脏地区的割裂与血脉不畅。“封闭小区的逐渐开放”，首先从公共行政部门的封闭大院开始，无疑更加合适和立竿见影，也才更能彰显相关部门求解城市发展难题的诚意和决心。

起底网传最成功开放式小区：多个封闭小区组成

宜宾的“莱茵河畔”小区一夜之间爆红网络，包括人民日报客户端在内的多家媒体还发布了一组该小区的航拍图，它被称作“国内最成功开放式小区”。但成都商报记者现场走访发现，“莱茵河畔”多处设置和普通封闭小区并无两样，其开发公司也称，该楼盘是一个“建筑群落”。另外，宜宾地产业界和规建系统内部人士也称，“莱茵河畔”不算开放式小区。

事件缘起
一篇网文让它一夜走红
被称“国内最成功开放式小区”

日前，在一篇关于“为何要拆除住宅小区围墙”的公众号推送文章中，作者特别提到了宜宾南岸东区的“莱茵河畔”小区,正是这篇文章让这个小区瞬间走红。

作者在文中是这样描述该小区的——

“神奇的是，竟然有地产商已经做出了‘开放式社区’，并且成为当地有口皆碑的一道风景线。那个楼盘在四川的宜宾，叫做‘莱茵河畔’。整个楼盘内的道路全部向城市开放，住宅的安全防护体系后退至单元门口。住宅楼单元门直接朝向道路，俨然一副巴黎或纽约街头的景象。

楼盘内的道路向城市开放之后，会乱糟糟吗?去过的人通常这样描述：宽敞的步行街干净整洁，临街店铺玻璃窗明亮无占道经营，车辆统一停放在规定地点……”

随后，这篇文章迅速在微信朋友圈传播。 宜宾“莱茵河畔”小区也因此迅速走红，引发国内多家媒体关注，并被称为“国内最成功的开放式小区”。

记者调查
它是“开放式小区”吗?
开发商内部并不这样认为 定义为“建筑群落”

但是，在宜宾房地产业界甚至是其开发公司丽雅置地内部，并不认为“莱茵河畔”就是严格意义上的开放式小区。宜宾本土房地产开发商杨先生戏称：“如果莱茵河畔算是开放式小区，宜宾的翠柏商贸城、城中央、万兴现代城、金帝庄园、鼎业兴城等都可以叫开放式小区。”

那么，“莱茵河畔”小区究竟是不是开放式小区呢?成都商报记者进行了实地走访调查。“莱茵河畔”所在的位置是原来的宜宾化纤厂。企业外迁后土地没有卖，而是由化纤厂改制后的丝丽雅集团成立了国资控股的宜宾丽雅置地有限责任公司，对原化纤厂厂区土地进行开发，分三期进行建设。

该小区的背景资料称：“莱茵河畔项目是宜宾市首个纯欧式风情大盘，位于宜宾市南岸东区，由宜宾丽雅置地有限责任公司开发，总建筑面积83万平方米，总投资约20亿元，计划在4年内分3期开发，项目建成后将是宜宾市区一流的高尚生活社区，同时也是宜宾城区地标性建筑群落。”

成都商报记者注意到，开发商对莱茵河畔的定义为“建筑群落”。

它是什么样的小区?
由多个封闭独立“子小区”组成 “门禁卡各用各”

成都商报记者实地走访发现，莱茵河畔一期项目共分为银杏花园、翠兰花园、香梅花园、玫瑰花园和雪绒花园，五个小区完全独立，小区之间通过街道相连。道路两边铺面林立，包括银行、百货店、西餐厅、电影院等。而在二、三期项目中，更是分为西湖湾、丽江湾等更大的封闭式小区。所有小区中，都有独立门禁系统、保安系统、花园、道路和消防通道，从这方面来说，“莱茵河畔”与其他大型封闭小区并无本质区别。

宜宾规划建筑系统专业人士曾先生表示，之前的城市规划法律法规对开放式小区或封闭式小区并没有明确规定。但企业在项目规划过程中，将小区封闭化是业内潜规则，因此目前宜宾的商品房，基本都是封闭式小区，“没有完全开放的小区”。

业主钟女士告诉记者，“莱茵河畔”之前从没宣传过开放式小区的概念，她当初选择此小区主要还是看重其独立小区的封闭和安全。同样住在“莱茵河畔”的颜女士告诉记者，“类似莱茵河畔的小区在成都很多嘛，其实就是因为地势原因或开发时间的先后，被切割成为若干个子小区。事实上，子小区之间都是独立封闭的，小区外的街道两边有铺面，可以行车，很正常。”另外，颜女士告诉记者：“莱茵河畔子小区之间的门禁卡也是不通用的，各是各。”

连线对话
“捧红”该小区的网文作者刘德科：
无意神化该小区,但规划上确有可取之处

那么，这个并非严格意义上的开放式小区，又是如何一夜之间被称为“国内最成功开放式小区”的呢?

成都商报记者多方查证发现，此说法的最早来源是公众号德科地产频道推送的一篇关于“为何要拆除住宅小区围墙”的网文。昨日下午，成都商报记者联系到网文作者刘德科。据了解，刘德科为财经作家吴晓波旗下微信公众号“德科地产频道”合伙人、资深房地产人。

刘德科告诉记者，他没到宜宾“莱茵河畔”考察过，但看过小区的卫星云图和某大型房地产集团考察“莱茵河畔”后形成的报告。该报告认为：“此项目在规划手法上有对开放式街区的大胆尝试，在执行力上也有较高实现度，制造一个有情趣，充满生活与和谐气氛的住区并不容易。仅此，已值得肯定。”

对于究竟何为开放式小区，刘德科称，他所理解的所谓开放式，不是说必须所有单元入口都朝马路。“从规划的角度来看，这(莱茵河畔)已经是国内做得相当不错的开放式住宅区了。莱茵河畔能把住宅区内的道路打开，用合理的交通动线有机组织各个单幢楼宇或小组团，这在国外很一般，但目前在中国仍有可取之处。”

那为何地产业内部并不认为“莱茵河畔”是开放式小区呢?刘德科表示：“是不是开放式社区，关键要看规划逻辑，而不是看到几个小组团封闭起来，就断定是封闭式小区。这种理念在现实中也会遭遇一些问题，比如小偷。但开放式小区是发展方向，不能因噎废食。”

至于为什么会在当初那篇公众号推送的文章中突出强调“莱茵河畔”这个小区，刘德科解释，自己并没有想要神化该小区的意思，“和中国的很多楼盘一样，这个楼盘也有很多问题。但我们提到它，并不是要神化它，仅仅是因为它在一定程度上采用了开放式社区的理念。”MZYA62924MZY济南谋局海外“箭步走”MZY济南日报MZY2016-02-14AMZY62926MZY房地产去库存压力仍大 专家称要有多层次供应MZY中国经济网MZY2016-02-14AMZY62922MZY今年二三线城市商业地产集中供应垒高风险MZY中国经济网MZY2016-02-14 AMZY62919MZY开发商：2016年楼市分化加剧 对地王不担心MZY第一财经日报MZY2016-02-14 AMZY62912MZY2015年我国个人购房贷款增长持续加快MZY新华网MZY2016-02-12 AMZY