楼市升降结合“去存” 政策松紧 响应供给侧改革

在房地产市场去库存的大背景下，房地产市场调控向新的趋势发展，供给侧改革成为新特 征。随着政策不断释放利好，一线城市以及热点二线城市交易量出现快速增长。日前，国家统计局发布的1月70大中城市房价明显回暖。2016年1月份，70 个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.3%，相比2015年12月份0.2%的增幅出现扩大。

2016年才过去两个月，央行已经连续出台6次楼市政策，国土资源部也发布政策优化土地利用，响应供给侧改革，一波波政策拉开了今年房地产市场去化库存战役。

降
●降息

2016年1月1日起，享受“降息福利”。2015年央行连续降息5次，利率降到了历史最低点。房贷商业贷款的基准利率从年初的6.15%一路下探至 4.9%，降幅高达20%。按照大部分银行的借款合同约定，购房者大多可在2016年1月1日起真正享受到“降息福利”。

●降购房首付

2月2 日，央行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下 浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。

●降契税营业税

在契税税率方面，对于首套住房，原政策对超过144平方米的税率是3%，新政策不再划分 144平方米界限，统 一规定为90平方米以上住房税率是1.5%。对于第二套改善性住房，原政策规定90平方米及以下的税率是3%，新政策是1%;原政策规定90平方米以上的 税率是3%，新政策是2%。

在营业税方面，仍执行去年“3·30”政策不变，即个人销售未满两年的住房，全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房款后的差额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

●压缩土储机构

财政部联合四部委发文规范土地储备，今年开始，各地不得向银行举借土地储备贷款;同时，土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公 司等机构一律不得再从事新增土地储备工作。要求对现有土地储备机构进行全面清理，截止日期为今年年底，规范土地储备工作，优化土地节约集约利用。

升
●上调 存款利率

2月17日起，住房公积金存款利率上调至1.50%。17日，央行等三部委发出通知，自2月21日起，将职工住房公积金账户 存款利 率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行即1.5%。政策目的是减少公积金非购房提取，吸引公积金 缴存职工减少提取率。

●提高贷款额度

根据住建部、财政部、人民银行《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》(建 金【2015】 150号)，为了支持房地产市场稳定健康发展，更好地满足公积金缴存职工利用住房公积金贷款改善居住条件的资金需求，有条件的城市都在酝酿提高公积金贷款 额度。其中，济南市今年将提高公积金贷款额度，两人及以上职工家庭由60万提高到70万，单人职工家庭由30万提高到40万。

●放宽还款能力标准

济南今年提高了住房公积金贷款还款能力测算标准。借款人和共同还款人月还款额与月收入比上限由50%提高至60%，即借款人和共同还款人月还款额不得超 过其月收入的50%提高至不得超过月收入的60%。举例说明，市民李先生月收入6000元，申请公贷买房，按照以前的规定，每月还贷额度不得超过3000 元，调整后不得超过3600元。

●提高货币化安置力度

以济南为例，在今年的棚改过程中，将大力推进政府购买棚改服 务新模式，努力把棚 改项目货币化安置比例由30%提高到50%;积极搭建棚改、城中村改造居民购房服务平台，打通棚户区改造、城中村安置房与商品住房衔接通道，努力消化库 存，促进房地产市场健康平稳发展。此外，将全力争取上级棚改专项补助资金和配套基础设施中央预算内投资补助，力争使用国开行棚改贷款不少于150亿元;积 极采取股权融资、发行债券等多种方式募集棚改资金，形成多元投资格局。

数据分析

国家统计局数据显示，新建住宅价格 与上月相比，70个 大中城市中，价格下降的城市有24个，上涨的城市有38个，环比价格变动中，最高涨幅为4.1%，最低为下降0.8%。同比价格变动中，最高涨幅为 52.7%，最低为下降4.9%。二手住宅价格与上月相比，价格下降的城市有25个，上涨的城市有37个，环比价格，最高涨幅为5.7%，最低为下降 0.5%。同比价格，最高涨幅为49.7%，最低为下降8.1%。