济南楼市调查：二手房价格“火爆”成交一般

    近段时间，有市民告诉记者，小区的二手房价格涨了不少，却没有听说谁家卖了房，“既然卖不出去，那涨价有啥作用？”记者走访发现，楼市利好不断，相比起新房市场，近期二手房市场更为“火爆”，但这样的火爆多表现在价格上，有房产经纪人告诉记者，不少二手房在近期大幅度上调价格，但带来的并不是热销，却是 观望。同时中介机构扩张造成经纪人大量增加，有地方经纪人比在售房源数量还多。

    房价“虚高”：成交价比挂牌价低不少

    在省城和平路上，一位房产销售告诉记者，房价持续升温，消费者购房热度也随之增高，但从他了解到的房产销量来看，二手房并非“不愁卖”，记者随机采访了几家房产中介发现，房价升温也给他们销售带来一定的负面影响。
    “最近房价的不断上涨，我们销量还是有变化的，相比上个月来看，我们这个月的房子销量相对要少了一些，”省城一位房产销售经理告诉记者。记者了解到，二手房涨价，多是中介经纪人在网上挂出房子时“虚高”标注造成。
    “其实会出现两种情况，实际到手的房价要比网上的贵，出现这种情况是针对不同的地段的房子，可能这个地段的房子不好卖，但为了吸引顾客看房，在网上挂出 的房价要便宜点，还有可能出现与网上挂出的户型都不一样，”这位房屋销售还说道，另一种情况就是，出售房价格会出现“虚高”的现象，到手的房价要比网上挂 出的房价便宜，“消费者如果相中了房子，但是觉得房价高，其实还可以再和房主继续谈价格，但最后谈下来的价格与网上价格相差不是很大。”
    记者从另外一家房产中介了解到，卖房子出现“虚高”的现象为市场上最普遍的现象。经纪人小王告诉记者，通常情况下在网上挂出的价格是不会有变化的。如果消费者 非常想要买下房子，我们会帮着消费者和房东再谈价格。一般情况下消费者最后到手价格要比网上挂出的价格便宜1万—2万左右。

    竞争加剧：卖房子的比买房子的多

    “表面上看着挺火，但实际上我们的收入在降低，因为竞争压力越来越大。”在纬十二路一家中介门店做经纪人的小韩最近有了辞职的打算，原因便是仅仅3个月 的时间，附近已经新开了3家中介门店，从过去3家中介公司竞争变成了4家，其中2家中介公司在不到一公里的街道上都开了2家分店。
    “别的公司 实力强，一条街上开两家店，我们双拳难敌四手，哪能竞争得过，其实开这么多店大家都不好受，毕竟市场上的房子有数，人越多人均分的就越少，很简单的道理， 我有个哥们在对面那家新开的店里工作，这俩月只开了两单。”小韩对于其他中介公司抢占市场的手段十分不满。
    据介绍，小韩所在的中介门店地处两座中型社区的中间，地理位置较好，该区位二手房也比较热，平时挂牌出售的房源大约可以维持在20套，并且挂牌价普遍在11000元/平米以上，但20套房子却有近30人销售。
    “现在客户都让别人抢走了，我两三个月才能开一单，平时也就靠租房子能有些提成，这一行表面上看越来越好，因为旧房子越来越多，但内部竞争压力也越来越大，我这一年下来平均只有四五万元的收入，还累得很，不太想干了。”小韩说道。

    节奏不变：中介招人仍打高薪牌

    卖房的比房子还多，但并没有打乱中介机构招人的节奏，记者搜索发现，目前省城依旧有近百家新房、二手房和代理公司在招聘销售人员，其中，超过6成为房产经纪人。
    “你要是有工作经验的话，我可以申请直接给你高级别，底薪要高一些，同时提成也会多10%-20%，前提是你的工作经验足够丰富，如果没有经验，我们也 提供培训，保证培训后你可以比较快的适应市场，总体来说我们的待遇还是很好的，每个月最基本也能有五六千元的收入，好了可以过万，我们有好几个销售冠军都 拿着一二十万的年薪。”记者致电一家中介机构，一位张姓人事专员告诉记者。
    根据调查，目前省城中介行业在招人时给出的底薪待遇相比过去有所升高，不少中介公司针对无经验员工给出3000元的无责任底薪。“现在我们每天都要新开门店，比较缺人。”一位人事专员说道。
    但记者走访发现，门店扩张并非中介大范围招揽员工的唯一原因，刚刚离开房产中介行业的王鑫告诉记者，竞争压力越来越大是催使他换行的主要原因，也成为中介公司提薪招人的主要原因。
    “我们公司过去一个月平均要招20个人，我们店里基本上也是一两个月就有个人离开了，有的干了几个月就干不下去了，主要还是现在竞争压力太大，我们的收 入主要靠提成，所以现在很多公司在提高底薪，但完不成任务每个月就那2000多元钱，还不如早点出来干点别的。”王鑫说道。

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    二手房价持续走高 不少市民弃旧买新

    相比起新房楼盘整体定价的方式，二手房价格升温更加不理性，近日，省城不少二手房主提高售价，甚至有房源一夜直接售价提高近10万元，让不少购房者望而却步，改买新房。
刘建勇近日看好了一套位于建设路附近的二手房，但看房时，房主报出的价格却比挂牌价高出了5万多，无奈之下，刘建勇选择了放弃。
    “我近期看了好几套房子了，要么就是标价和售价不符，要么就是谈好了又要绑定车位销售，前几天我看了套房子，经纪人报的价是120平米135万，还带着 地下室，我觉着挺合适的就约房主见面，结果见了面就要140万，房主说之前经纪人挂出的价格不包括地下室，后来我与家人商量了一下，决定不买二手房了，现 在二手房价格太不稳定了。”刘建勇说道。
    不仅刘建勇遇到这样的情况，一家本地中介机构的区域经理告诉记者，近期不少房主借机抬高售价，虽然有不少房主如愿卖出了房屋，但也有一大部分购房者被吓跑。“现在新房价格涨得没有二手房快，有些并不急着买房或者不太需要买学区房的顾客因此转战新房市场。”记者 张阳阳

    专家解析
    济南不具备涨价条件
    目前主要还是去库存

    最近济南不少楼盘涨价，二手房也有不少提价销售，而记者在采访中发现，涨价的楼盘卖得并不是很好，并且市场乱象不断。目前的市场究竟处在怎样的状况？未 来省城楼市具不具备涨价的潜力呢？对此，记者采访了长期研究济南房地产市场的山东大学经济学院副院长李铁岗教授，他认为济南还不具备涨价的条件。
    李铁岗告诉记者，通常来说，当库存消耗一定的程度以后，才可能具备涨价条件，而济南现在不应该具备涨价条件，反而现在重要的问题是积攒的库存能不能销售 掉，而不是涨价的问题。对于济南的房价上涨的现象，李铁岗还认为可能是许多购房者对未来的判断不是很准确导致的房价上涨。
    而3月网签 了2万套 的新房，李铁岗认为是政策去库存的一种效果，所以销售的房子也就会多一点。但就目前情况来看，李铁岗认为这并不代表房子完全很好卖：从总体来看，房子销售 量会有增加，但从网签或者是从别的方面，不同区域表现不一定完全一样。以西客站为例，房子可能根本就是没有卖动。对济南未来房价的走势，李铁岗认为还是要 看一线城市变化趋势。