房企大佬逐鹿一线楼市 融资成本降低或成首因

    昨日，恒大地产、龙湖地产、融创中国、绿城中国纷纷发布了2015年年报。
《第一财经日报》记者综合近期发布的房企年报发现，这些上市房企去年出现了两个变化，一方面，从区域而言，各家公司更加聚焦一线城市，二线重点城市也成为抢占的重点；另一方面，由于去年国内公司债成本走低，一些公司选择以“内债”替换“外债”，以此降低融资成本。
抢占重点城市
2015年，中国货币政策趋向宽松，利率降低，一线楼市价格随之上升，2016年春节前后，北京、上海、深圳三城房价出现“跨年上涨”的现象。针对一线城市的市场前景以及房价是否存在泡沫的问题，各家公司判断不一，但不少公司都选择关注一线城市或者二线重点城市。
此前主要聚焦三四线城市的恒大地产，近年将目光投向了北京等一线城市。该公司昨日发布的年报显示，截至去年底，恒大已进入全国162个城市，其中一二线城市项目有205个，占比55%，一二线城市土地投资额占比达72%。财务指标方面，年报显示，恒大去年营业额为1331.3亿元，同比增19.5%，净利润为173.4亿元。根据恒大董事局主席许家印昨日在业绩发布会上的说法，去年，该公司基于对今年市场会走好的判断加大了土地储备力度，预计今年全国楼市量价齐升，库存减少。2013年，恒大正式进入北京，目前有包括东坝高端项目恒大华府在内的7个项目在售。
2013年前后在北京拿地积极的融创中国，2015年则有意减少了在北京、上海等一线城市的买地力度。融创中国董事局主席孙宏斌今年年初曾对包括本报在内的媒体表示，一线城市仍有机会，但土地价格过高，相反，他认为一些二线城市值得关注。孙宏斌在昨日举行的融创2015年业绩发布会上继续称，虽然有调控，但一些好的市场依然会有发展空间，而这也不会影响公司的战略判断，2016年融创仍会积极关注土地市场的好项目，并且会努力进入厦门、广州、深圳几个城市。
融创中国年报显示，该公司2015年合同销售金额为682.1亿元，同比增长3.6%，毛利为28.6亿元，同比减少14.8亿元。对此，融创中国解释称，毛利率下降主要是由于毛利率较高的物业接近尾盘而交付面积下降，导致来自该等物业的销售收入占集团物业销售总收入的比重下降，从而拉低了整体平均毛利率；以及占本年度总收入比重较高的物业交付（主要集中在天津及重庆地区）的平均销售价格，受当地房地产市场波动因素的影响而低于预期水平。
以做高端项目见长的龙湖地产，其区域策略简言之是聚焦一二线城市。该公司昨日发布的年报显示，龙湖地产2015年合同销售额545.4亿元，同比增长11.2%，创历史新高，营业额474.2亿元，归属于股东的净利润89.9亿元，投资性物业收入同比增61.5%，核心净利润69.5亿元，同比增长5.1%。本报记者查阅年报发现，2015年龙湖在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域的合同销售额占比分别为36.5%、27.8%、25.7%、8.9%及1.1%。经粗略计算，该公司一线及重点二线城市销售额贡献比高达77%，与2014年相比提高了3个百分点。
绿城中国2015年收入为260.5亿元，较上年的320.49亿元减少18.7%；毛利为54.2亿元，较2014年的81.3亿元减少33.3%；净利润为12.6亿元，较2014年的32.1亿元减少60.8%。绿城方面解释，交付物业销售面积从2014年193.7万平方米降低至161.1万平方米，导致其收入下滑。绿城在三四线城市的部分项目销售也影响了其利润情况。绿城中国行政总裁曹舟南透露，未来绿城明确了北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉等15个城市作为战略发展的重点核心城市。
融资成本下降
房地产开发是典型的资金密集型的行业，对融资成本极为敏感。几年前，房地产企业，特别是中小房企出现了融资瓶颈，信托等融资渠道成本一度高过15%。然而，去年货币政策趋向宽松，加上国内发债环境改善，不少上市公司降低外币借款比例，来降低整体融资成本。
以龙湖为例，去年该公司融资成本之低，成为其年报中的亮点。本报记者研究该公司年报发现，去年年末，龙湖综合借贷522.7亿元，净负债率54.6%，库存现金181.6亿元，同时其平均贷款年限延长至5.24年，综合借贷成本年利率进一步下降至5.74%。
SOHO中国也采用了类似做法。2015年其净负债率为24%，现金和银行存款共计90.12亿元。该公司CEO张欣对本报等媒体透露，与众多国内开发商一样，SOHO中国在2015年也用内债替换了一部分外债，随着人民币汇率下降及国内债市趋向成熟，一年多前SOHO中国决定快速改变债务结构，以人民币债替换部分美元债。
融资成本走低，现金流情况会随之改善。年报显示，截至2015年末，恒大地产现金余额达1640.2亿元，去年营业额不到10亿元的SOHO中国，净负债率为24%，现金和银行存款高达90.12亿元。
在宣布与深圳地铁集团有限公司结盟的同一天，万科A公布了2015年年报。万科2015年营业收入为1955.5亿元，同比增长33.6%；权益净利润为181.2亿元，同比增长15.1%；受房地产行业利润整体下滑的影响，毛利率为20.16%，同比下降了0.79个百分点。万科融资成本一直处于行业低位。2015年万科公司债券(第一期)发行工作已于当年9月28日结束，发行规模为人民币50亿元，债券为5年期品种，最终票面利率低至3.5%。此外，万科还在地产金融化上取得了进展。年报显示，截至2015年底，万科持有货币资金531.8亿元；净负债率（有息负债减去货币资金除以净资产）为19.3%，继续保持在行业较低水平。
融资成本与公司资质、评级相关。万科去年在海外先后获得穆迪Baa1、标普BBB+、惠誉BBB+评级，是中国房地产行业中信用最好的企业之一。2015年，标准普尔调升龙湖的展望为正面(BB+)，穆迪评级为Ba1，展望稳定，同时境内的大公国际、中诚信证评级及新世纪均给予龙湖AAA的最高评级，今年年初，惠誉授予公司投资级评级(BBB-，展望稳定)。一位长期观察港股上市房企的分析人士称，万科、龙湖在同等规模的民营房企评级表现突出，这可能是这类公司多渠道、低成本融资的一个因素。
房地产与金融资深评论人黄立冲昨日接受《第一财经日报》记者采访时分析，去年中国对房企融资政策较为宽松，房企日子比较好过，现金流理论上会更好。但他同时提到，这也与房地产公司的扩张策略有关，有些房企由于看好后市，去年选择动用大量资金购入土地，而一些房企则选择了相对保守的策略，在市场前景不够明晰的情况下，调低了对规模增长的预期。