楼市管控新政频频出台 去库存风向变了吗？

     随着“沪九条”打响头炮，3月25日短短一天内，上海、武汉、南京、深圳4地相继出台严格的楼市调控政策，对当地楼市实行紧缩政策，意在降温消火。据中国经济网记者了解，有业内人士将这些政策视为“风向大变”的标志，称政府的态度已由原先的“鼓励买房”转变为“限制买房”。然而，事实真的如此吗？
     就一向需求旺盛的部分一、二线城市而言，中央此前的判断是“没有去库存压力”，因此对于市场并未给予过多干涉，而在深圳等地房价猛涨、抢购成潮、场外配资炒房等现象出现之后，此番新政代表了官方态度的转变——从“放任”到管控。
   而从全国房地产市场来看，可以肯定，绝大多数城市“去库存”压力仍旧严峻，中央多次强调的楼市“去库存”大风向没有发生变化。只能说，在应对变化万千的房地产市场上，政府调控的方式更加针对城市具体情况，响应了“因城施策”的要求。

    限购重点在遏制投资炒房 一线城市楼市将降温

    从目前上海、武汉、南京、深圳出台的楼市新政来看，其调控的主要目的在于遏制过热的“投资炒房”，对于刚性需求的影响相对较小。
    上海规定，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成；对于首套的认定采用“只认房不认贷”方式，即只要有一套住房，无论贷款是否结清，再次购买都算二套；此外，非上海市户口需缴纳个税或社保年限由两年提高到五年。
    在上海发布“史上最严”限购政策后，深圳连夜出台了房地产调控政策，将二套房首付由三成提高到四成；非深圳户口购房，社保缴满年限由1年提高到3年。
    武汉则是将公积金贷款政策收紧，规定职工家庭购买首套申请公积金贷款最高额度由60万元下调为50万元，购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额；还贷能力系数由45%回调到35%，个人贷款系数下调0.2-0.5。
    根据江苏省紧急出台的管控政策，南京将严格落实“差别化个人住房信贷政策”，严审购房人首付款比例和资金来源。
    值得一提的是，在楼市过热城市“首付贷”刚出现不久，深圳、上海、江苏等地就明令叫停，监管层面的这一行为，更加确定了此轮楼市管控的目的在于遏制局部过热的投资、炒房现象。

    部分城市出台大力度刺激政策 父母子女可互用公积金贷款

    上海、深圳等地的管控政策关注度显然盖过了其他地区的楼市新政。本月初，在“去库存”的压力之下，沈阳曾出台“零首付”购房的政策，但随即被连夜叫停。28日，该地重新出台房产新政，共22条，对贷款及补贴等事项做出重大调整。

    根据沈阳市《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》，公积金最高贷款额度整体提高了10万元，并允许使用公积金贷款同时购买两套房，少有的是，沈阳甚至规定父母子女可互用公积金贷款。此外，该《意见》还给出了契税率超1%的部分进行补贴、购买改善性住房可享。   

    补贴等多项补贴政策。

    中国经济网记者调查发现，近日，江西抚顺市也给出了去库存新政，提出自3月17日起，该市居民在市中心城区购买普通商品住房，首套房给予每平米200元补贴，二套房给予每平米100元补贴。
    月初，济南、成都等地也加大了政策刺激力度，在公积金贷款额度、房地产交易契税等环节作出调整。
    即便是作为一线城市的广州，也在本月15日实施契税新政，对个人购买家庭唯一住房，90平米及以下，减按1%税率征收契税；90平米以上减按1.5%。
    从全局来看，目前全国的楼市呈现出“一些地方在严管、一些地方强刺激”的分化格局，严管的集中在绝大部分一线城市及小部分二线城市，而需要刺激的则是绝大多数的二三四线城市。各地政策的千差万别，正是在去库存命题下“因城施策”的结果。

    3月沪深楼市库存消化“神速” 新政后急剧“刹车”

    实际上，上海、深圳、南京等地新政的效果可谓“立竿见影”。
    中国经济网记者根据中指院公开数据计算，自2月29日至3月27日期间，上海市房地产库存量由949万平方米骤减至817.2万平方米，消化库存13.9%；深圳房地产库存量由398.5万平方米骤减至359.4万平方米，消化库存9.0%，短短不到一个月时间，两地房地产库存量大幅度减少。
而据数据显示，在新政发布的首个周末，上海房地产成交量大幅下滑，周末一手房成交量较周五下滑近半。深圳的成交数据同样显示出新趋势，首个周末两日成交套数还不及周五当天。
    然而，管控也导致了新的问题产生，市场出现了新的担忧，在一线城市政策收紧的情况下，投资、炒房资金可能向周边城市转移，从而将当地房价“炒高”。新华社文 章指出，沪深新政后的瘦哥周末，在毗邻上海的昆山，万科推出的500套房源被抢一空，购房客7成来自上海；临近深圳的松湖碧桂园开盘当日即去化8成，揽金25亿元。文 章称，要警惕“虚火”向二线城市传导。

    楼市分化格局将迎新变化 “因城施策”才能排除风险

    此番极具针对性的管控措施，除了防止楼市畸形发展导致崩盘风险外，还有一个十分重要的目的即是为避免一线城市的“虚火”烧至二线城市，引发大规模“高烧”。
    一旦二线城市的房价被一线城市拉高，在本来需求不振的区域将会出现“高价”与“高库存”并重的情况，资金与优势资源依然流向一线城市及其他热点地区，区域发展失衡的问题将会加剧。这一系列的连锁反应是监管层最不愿意看到的情况。
    可以预见，未来全国楼市分化的格局将会继续，但也会有新的变化出现：一线城市及热点二线城市在新政下震荡企稳，周边城市迎来“被炒”风险，大部分二三四线城市仍存去库存压力。
    综合来看，在目前全国房地产市场发展的现状下，没有哪一种政策能够适应所有市场，而局部地区的调控措施更无法代表全局性的大势。而在将来，如何应对楼市新的变化、挑战，因城施策制定出更加有效的政策措施，成为了考验执政者的一大课题。