一线楼市降温初现 资金涌向去库存城市

    在大部分二三四线城市还在努力去库存的情况下，楼市过热的城市开始集中收紧调控。
 
    3月25日，上海出台了被称为史上最严格的楼市调控政策，深圳、南京、武汉等多城市调控政策接踵而至。记者采访获悉，北京相关部门也在开会研究稳定楼市的举措，并有相关的政策储备。

    尽管市场对房价疯涨的城市已有调控预期，但即日起执行的果断，仍让市场措手不及。《华夏时报》记者走访发现，深圳、上海等市场购房热情在新政后立即熄火，新楼盘开盘去化率明显降低，且定价低于预期，二手房市场业主报价下调，低于市场价几十万元甩卖的房源开始不断增加。

    部分市场熄火

    就在3月25日晚上9点，调控政策出台前几小时，深圳有开发商闻风而动，位于龙华新区的潜龙公馆提前通知客户解筹，但由于新政预期，选房者与弃购者对半。

    果然，紧随上海之后，深圳赶在深夜11时公布了政策，规定“非深圳户籍购房社保"1改3"以及“首套贷款还清后二套房首付三成改四成”。虽然力度远不及上海严厉，但突击未给市场任何缓冲期，令开发商和部分投资客手忙脚乱。

    记者在3月27日潜龙公馆开盘现场参与摇号选房发现，新政策的实施确实对深圳购房的热情起到了抑制作用，开发商以均价5.3万元/平米带精装修开盘，低于此前的预期价格，但销售率却只有六七成左右，相比之下，周边二手房价格已普遍在5.8万-6.5万元/平米之间。

    “价格确实不贵，但新政刚出台，还是先观望下。”现场投资客占比较多，几位投资客告诉记者，深圳房价一年翻番，调控后短期跌的可能性更大。

    “如果早开盘一个月，五六万的价格早就是日光盘了。”潜龙公馆的有关销售负责人称。

    3月下旬以来，虽然政府没有正式出台调控政策，但有关部门先是打击“首付贷”，后是禁止“众筹炒房”，深圳楼市实际上已弥漫着滞涨氛围，买家开始观望，房子也不好卖了。

    美联物业深圳总经理江少杰认为，二套首付调高至四成影响较大，尤其是针对快进快出的短线炒家，只要市场横盘，就要亏利息，接下来半年到年底，绝对会有短炒投资者让利出货，楼市将处于动荡期。

    据深圳中原研究中心数据，在3月第四周，深圳中原经理指数直接跌到了2014年9月以来的最低点，深圳有两成业主下调报价，而低于市场价几十万元的、属于急卖的笋盘也在增多，有的最高可以比市场价低10%。

    同样，上海调控新政落地的首周，楼市也出现明显降温，新房和二手房成交量均有所下降，并且随着近期二手房市场降价卖房业主的增多，场内观望气氛有所抬头。

    北京因限购政策最严，去年市场成交量价稳步回升未出现暴涨，2015年北京新房成交均价为2.72万元/平米，同比上涨近10%。在四个一线城市中，广州较为例外，市场还在为去库存发愁，房价不见起色，政府有心放松限购政策但未被允许，市场仍不温不火。

    热点城市去杠杆

    此轮房价暴涨的城市，除了房子供不应求外，与楼市不断加杠杆，以及场外配资参与投机密不可分。

    深圳房地产研究中心主任王锋撰文透露，深圳投资性购房的比例从20%上升至2015年底的40%，甚至更高。

    “大部分投资客是有房的人，将一套房卖掉，钱套出来换作两套房首付，再从银行做高贷，或者先 用过桥资金将房子红本赎回后，到银行做抵押贷款买房，还有通过从不同银行做三五十万元消费贷款凑齐首付的投资者，月供也是依靠从银行套钱出来。”深圳一位资深投资客说，与股市一样，深圳房价节节炒高主要就是靠不断加杠杆。

    深圳市规土委人士称，政府并不希望房价大起大落，去杠杆打击投资客短炒行为，是深圳此次调控的主要目的。

    房价过快上涨的热点城市都在积极去杠杆，早在3月18日，苏州就因库存仅剩3个月，率先出台了“苏十条”，限制房价过快上涨。3月25日，央行南京分行与银监会江苏监管局也联合发布通知，要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源。同一日，武汉市也发布公积金贷款新政等。

    戴德梁行住宅部董事伍惠敏认为，上海楼市新政中，提高外地户口购房社保年限，意在过滤中短期、稳定性相对较差的外地客群，控制涌入上海住宅市场的资金，上海新政将挤干投机投资的水分。

    “北京未来政策的调整要看市场走势。”北京市住建委主任徐贱云日前表态说，从目前情况来看，北京的限购政策没有取消的理由。记者向北京市各区住建部门求证获悉，北京将坚持现有的限购政策，以稳为主。

    资金涌向去库存城市

    随着热点城市的政策逐渐收紧，此前集中在这些地区的投资客，还在继续转战周边城市。最近一年来，临近深圳的东莞、惠州楼市再次涌现继2010年之后的第二波购房热潮。

    据东莞中原研究部数据显示，2016年2月东莞住宅成交面积同比大增194%，连续第11个月创下历史同期高位。另有数据显示，截至3月28日，惠州单月销售面积已达到164万平米，创下新高，根据广东省3月初的去库存任务，到2018年，3年间任务为165万平米，但惠州仅用1个月就完成了3年的去库存任务。

    随着成交量的攀升，一年来，不少新楼盘价格也在跟随深圳翻番。3月29日，惠州房管局对于高烧的惠州楼市出台相关降温措施，成为广东省首个对楼市高烧采取降温措施的三线城市。

    上海调控政策的收紧对于后市的影响，苏鑫也认为，将产生市场溢出效应，使大量投资需求外溢到长三角周边城市，从而加速催火昆山、苏州、杭州等周边城市，接下来的需求可能会有不同程度的快速增长。

    “在北京限购未松、通州限购从严的大势下，也让投资客笃定加码布局北三县（廊坊市下辖的三河、大厂、香河）的项目。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京五环内的房子越来越少，买房者向东移的趋势明显，越过通州，直奔环京周边县。

    记者调查发现，三河燕郊的房价目前已涨至近2万/平米，与一年前约万元的单价相比，房价涨幅达到100%，这也迫使周边城市开始防范楼市炒作。廊坊市政府3月27日透露，为稳定环京周边县（市）住房价格，廊坊市研究了稳定住房价格的若干措施，即将公布。3月28日下午的京津冀协同投资招商会议上，参会的廊坊官员证实了上述消息。