济南楼市迎来“小阳春” 去库存仍有较大空间

首套房首付比例最低20%,契税营业税“双降”,契税首套房按“区”认定,公积金贷款额度提高等一系列楼市去库存政策接连出台,带动了3月济南新建商品房特别是新建住宅网签量的大幅上升。省城楼市“小阳春”会不会开启新一轮涨价周期?近日,记者进行了采访调查。
3月新建住宅成交量超15000套
   “不好意思,我不一定有时间接受您的采访,来看房的客户太多了,现在还没吃午饭呢。”3月30日下午2时许,田莉珍给记者打来电话,再次将约定的采访时间推迟到下午4时。
“今年明显感觉到楼市温度比去年高了些,不只我们这个楼盘,同行也都有这种感觉。”当记者按约定时间走进售楼处时,田莉珍只能趁送走一拨客户的间隙和记者聊上几句,她说这样的状态已持续了一段时间。
   济南住宅与房地产信息网上的网签数字,也从侧面证明了省城房地产市场的回暖。3月31日,510套的新建住宅网签量为3月的省城楼市画上了一个句号。数字显示,截至3月31日上午,济南当月新建商品房成交量已经达到了21250套,其中新建住宅成交量达到了15593套,与前几年相比,这是一个极其少见的数字。
   3月济南商品房网签数量的大幅上升,是国家一系列楼市去库存政策共同作用的结果,这是省城房地产开发商们的共识。今年以来,先后出台的首套房首付比例最低20%、契税营业税“双降”、契税首套房按“区”认定、公积金贷款额度提到70万元等一系列政策,是省城楼市出现“小阳春”的主要原因。
   “虽然无论成交量还是回款数都有明显回升,但到底能回暖到什么地步,仍需进一步观察,同行们对当前的房地产市场只能说是谨慎乐观。”中国重汽地产济南营销部经理左佳说。
“没有楼盘敢大做涨价文章”
   这个清明节,让从聊城来济打工的李青(化名)小两口窝了一肚子气,原因正是房子。
   今年春节刚过,两人就筹划着买套房子,并把眼光投向了济南新兴的西客站片区,这里的楼盘价格一直稳定在每平方米6500—7500元。经过考察,李青看中了今年就可交房的一个小区。
   “3月26日,置业顾问急匆匆打来电话,说最好3月就交定金签合同,因为集团公司已决定从4月1日起每平方米上调100元,目前7300元/平方米的均价已比2月涨了一些。”第二天,心中焦急的李青请假来到售楼处,在交1万抵3万和总房款再九八折等一系列优惠之后,以7300余元/平方米的价格定下了一套90平方米的小户型。
   谁知道刚交了定金没两天,这个楼盘就打出了清明大促销活动,多套促销房源仅仅6800元/平方米左右。李青又赶忙和置业顾问联系,问能不能改定一套促销房源,结果置业顾问说已交了定金不能再改了。“开发商没一句实话,来回就是好几万呢。”李青愤愤地说。
   不过,据左佳分析,济南房价总体呈现微涨趋势。这是由市场供求关系决定的,价格上涨是正常的。
3月18日,国家统计局公布了2月份全国70个大中城市房价变动情况,47个城市环比上涨。其中,济南新建商品住宅环比上涨0.6%,同比上涨2.2%,均创下自2015年3月以来的最大涨幅。至此,从去年8月到今年2月,济南新建商品住宅价格已连续上涨了7个月。
   “但在目前市场形势并不明朗的情况下,没有哪个楼盘敢在价格上大做涨价文章,部分楼盘价格一动未动,部分楼盘向上进行了微调,但基本上也可以忽略不计,目前,开发企业在做的仍是靠合理价格抓紧跑量。”左佳说。
“小阳春”难改平稳局势
   “济南的房地产市场并不具备北上广深一线城市那样疯狂涨价的基础,楼市‘小阳春’并不意味着到了要抢购的地步。”一位房地产开发企业负责人告诉记者,整体来看,借国家利好政策鼓励市场充分释放潜力,抓紧去库存才是主流。
   在济南住宅与房地产信息网上,截至4月4日的本月度商品房预售情况中,市内五区和高新区的商品房可售套数为239048套,其中住宅44947套。目前,虽然住宅存量仍在正常区间内,但去库存的任务并不轻松。
   从根本上决定楼市走向的因素,一个是宏观层面的国家货币政策和区域内的城市人口增长幅度。2015年末,济南常住人口713.2万人,比2014年末增长9.07‰;城市化率达到67.96%,提高1.55个百分点。统算下来,城市净增长人口约在7.5万人左右。
   另一个因素是新婚登记人口。从近两年的数字看,济南每年的住宅成交量在10万套左右,其中新建住宅的消化量在7万套左右,二手房在3万套左右,这与济南的新婚登记人口基本吻合。相对来说,刚性需求受国家调控政策和市场调整的影响是比较小的。
   从2015年济南的土地供应情况看,房地产市场土地需求量出现下滑,开发商拿地热情下降,土地市场活跃度不高,在市本级招拍挂出让的166宗土地中,有151宗为底价成交,只有雪山、兴隆等重点片区竞争比较激烈,这可能会对两年后的商品房供应产生一些影响。但是,2015年济南各类商品房新开工面积1690.3万平方米,增长30.5%,预示着今明两年的商品房供应量将仍然是一个可观的数字。
   “归纳人口增长、土地供应和商品房新开工面积等种种因素,可以说济南今年的房地产市场仍不会出现大的起伏波动,理性、平稳、健康发展的大势不会改变。消费者大可以保持一个稳定的心理预期。”一位业内人士在接受记者采访时说。