一线急速降温战火转移 二线楼市热度能持续多久？

沪深楼市新政落地半月，一线楼市成交急速降温。然而，在南京、杭州、苏州、福州、东莞、中山、武汉等许多二线城市，三月出现了楼市交易的火爆情况。不仅一房难求、地王频现，甚至出现了“日光盘”。为什么二线城市的楼市会突然出现疯狂局面？这股热度能持续多久？

一线楼市急冻二线楼市火爆

猴年开春，一线楼市疯狂上涨让人看得心惊肉跳。进入3月，二线城市成为接替一线城市的楼市上涨的重要区域，不管是从楼市成交量、成交价格，还是土地市场的多个指标都抢跑全国。

各项数据也提供了一定佐证。清明后一周，北京市新建商品房以及二手房的网签数量，环比均下降近40%。有媒体报道说，为了快速变现，有业主直接将原报价900万元的二手房降到690万元。在“3·25”新政实施后，上海楼市也出现了量价齐跌的现象，虹口区房价跌幅位列各区之首，跌幅为29%。此前房价已连涨十五个月的深圳楼市成交量也遭遇“速冻”。3月最后一周，深圳的中原报价指数均已跌破50%，这表明深圳报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源。

紧接着，二线城市火速“接棒”。一份研究报告显示，3月，中国30个受监测的典型城市新建商品住宅成交面积为2563万平方米，环比增长133.0%，同比增长82.9%。3月市场成交创下历史上月度最高水平。其中，3月杭州楼市成交最为火爆，环比增幅为30个城市之最，达到322.1%。天津其次，环比增幅达到260.7%。

得益于一二线楼市的火爆，标杆房企一季度取得猴年销售开门红。据悉，已公布3月房企销售业绩的24家房企，合计销售额高达1939.9亿元，同比涨幅高达128%。

国家统计局4月15日发布的数据显示，一季度全国商品房销售面积和销售额呈现大幅度上升。1-3月，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%，增速比1-2月提高4.9个百分点。其中，住宅销售面积增长35.6%，住宅销售额增长60.3%。销售额方面，商品房销售额18524亿元，增长54.1%。

值得注意的是，3月末商品房和商品住宅的待售面积出现了一个明显的下滑，这是库存环比首次出现了下降。面对巨量库存，今年以来，中央和地方频频加施“药量”，各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。截至3月末，商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。

市场的火爆同时迎来的是房地产投资回暖。自2014年以来，房地产开发投资增速已经连续23个月下滑，今年一季度首现反弹。1至3月，全国房地产开发投资17677亿元，同比增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%)。

进入3月，各地掀起了一轮拿地热潮，开发商纷纷将目光投向二线城市。尤其是合肥、南京等城市，且大多数为高溢价拿地。事实上，今年一季度标杆房企拿地继续维持高位，主要集中在一二线城市。其中，标杆房企在二线城市拿地金额为636.47亿元，占总金额的53.6%，较去年同期大涨18.9个百分点。

三大动力支撑二线火爆

二线城市的楼市为何会在此时火爆?业内普遍认为，宽松的信贷政策、持续利好的楼市新政为二线城市的上涨提供了社会条件，一线楼市的调控收紧、土地惜售充当了“助攻”，而房地产的投资性需求则成为助推市场热度和价格上升的“元凶”，并将直接助长二线城市的楼市风险，亟需抑制性的楼市调控政策。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉对记者表示，一线城市和二线城市不仅没有去库存压力，相反还面临着供应不足、价格快速上涨的压力，“增加供应、抑制价格、打击投机、防范泡沫破灭可能导致的金融风险、完善住房保障，是这类城市面临的任务。”

业内分析，经过2015年多轮货币信贷政策调整后，信贷全面放松，目前购房信贷优惠位于最佳窗口期。数据显示，今年一季度新增人民币贷款达4.67万亿元，创单季历史新高，比第二高的2015年一季度高出1.06万亿元。此外，多地公积金贷款额创下新高，表明个人贷款多增的绝对主力也是中长期，房地产按揭明显增长。

2月末，央行再次降准0.5个百分点，为信贷需求的增长提供更宽松的环境。此外，为了打好去库存攻坚战，二三线城市的楼市出台多项利好政策，有效地刺激了楼市需求，提振了市场信心。

国土资源部日前印发《国土资源“十三五”规划纲要》。《纲要》指出，结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行，在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模，对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应。

此次国土资源部提出对库存较高城市减少用地供应，体现了“一城一策”思路。近一个月来已经有多个省市针对土地供应市场采取收紧措施。

此前，一线城市在标杆房企拿地争抢的影响下，已经普遍出现了地价超过房价的现象。一线城市土地市场惜售，二线城市优质地块资源较少，房企拿地竞争激烈，热点地块溢价率高企进一步带动整体市场溢价率提高，楼面价上涨。

面对二线城市房价、地价的攀升，各地政府都抓住时机，加大土地供应。

在不少开发商看来，在二线城市拿地有着战略考量，也是无奈之举：一线城市拿不动、三四线城市不敢拿，二线城市似乎成了必然之选。从开发商现金流角度考虑，市场好赶紧推。而今年房地产开发企业到位资金出现明显增长。数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%，而今年1-2月份为下降1.0%。

然而，部分二线城市的土地供应量放大、地价高企、楼市投资客比例过高、调控政策或将出台等风险因素已开始显现，值得开发商和购房者警惕。

一线城市的房价接连暴涨大幅抬高了刚需的购房门槛，透支未来的市场需求。而由于资金的溢出效应，一线城市政策收紧、门槛上升使得大批过剩的资本转而流向周边的二线城市。二线城市房地产的投资属性被强化，投资客正在代替普通购房者成为购买新主力。在市场疯狂火热的情况下，甚至刚需改善需求客也恐慌性入市，需求不断被激发。

非理性上涨难持续须警惕风险

在现有的政策、货币环境下，二线城市或将延续短期上涨的行情。不过，土地价格的飙升无疑导致房价上涨，价格持续上涨又将导致投机性、投资性需求卷土重来，市场风险会不断累积。

一位房地产研究人员表示，目前，中国二线城市仍处于去库存期，吸客能力没有根本提升。“从目前房企的投资意愿、新开工面积来看并没有出现向好的转变，在这种大背景下，所谓的‘时光盘’‘日光盘’更多是开发商的一种销售行为，只是借机加快资金回笼。”

一位房企投资部负责人告诉记者。目前，以南京、苏州为代表的二线城市土地市场大热、地价屡创新高，但开发商还是义无反顾地高价拿地，其中的无奈已不在于未来盈亏，而是事关企业生死。供应总价提高了，然而，产品结构并没有发生太大变化。这对于客户来说并没有太大转变，但购房成本却增加了。这就很大程度上增加了未来市场的风险。

一季度房地产市场表现不错，但对即将来临的二季度，业内人士并不乐观。不少业内人士认为，二季度结尾的时候，那些先前比较火热的城市如苏州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能。

全国房地产商会联盟主席顾云昌分析称，目前我国一些大城市的楼市泡沫还在不断被吹大，的确存在破灭的风险，但是还没有达到马上要破灭的状态，上海、深圳等地收紧限购政策，就是防止大城市的房价进一步提升，泡沫进一步被吹大进而面临破灭的危险，“一般来说，越是大城市，楼市热得快，冷得也快，上下波动也较大;相反，小城市热得慢，冷得慢，波动也小些。”