济南6条地铁近在咫尺！19年-23年济南地产大格局将因地铁改变！

01 济南地铁规划

济南轨道交通线网结构分为两个层次：都市核心区快线（R 线）和中心城普线（M 线）。快线包括R1、R2、R3共3条线；中心城普线包括环线、M1～M6线共7条线，形成“环线+放射”的线网结构。

备注:R线和S线是指联系中心区与郊区各新城以及新镇的轨道交通线。为郊区与中心区之间提供快速运输。M线和L线都属于市区线路，主要分布在主城区，线路长度一般比R线短。

2015年初，国家发改委批复济南市城市轨道交通近期建设规划(2015—2019年)，确定了“两纵一横”的“H”型构架，在2021年前，修建R1线、R2 一期工程和R3线一期工程，建设方案总规模84.362公里。

2016年10月完成编制《济南市城市轨道交通建设规划(2016-2023)》。第二轮建设规划新增线路总长191.6km，包含环线、M3线、M2线、M1线、M4线，R1线北延，R3线北延等7个项目。本轮建设规划完成后，济南市将形成由1条环线、3条R线、4条M线组成的“环+放射，地下+地上”式轨道交通基本网络构架。

02 各线路通车时间

R1线

R1线高架段正在进行主体结构施工，地下段演马庄西、大杨庄、王府庄等车站正在进行主体结构施工及土方开挖，将于2019年12月31日开通运营；

R2线

R2线已有多个站点在进行围挡施工和管线迁改及绿化树木迁移工作，将于2021年底开通试运营；

R3线

R3线正在进行车站及出入场线围护结构施工和部分车站主体施工，将于2020年12月31日开通运营

龙洞庄站、龙奥站、礼耕路站、丁家东站、工业北路站及王舍人站正在进行土方开挖，龙洞庄站、龙奥站及丁家东站已进入主体结构施工

M环线

配合CBD建设整体计划开展的CBD轨交预留项目启动建设以来，正在推进管迁、绿迁及围挡施工等工作。4站4区间中，历下广场站、绸带公园站、华阳路站3站2区间正在围挡施工。

另外济南地铁M2线和M3线的建设也被列入了2017年度市级重点预备项目名单中。

基本上M2，M3线节奏上应该在2023年左右会试运营。

大家需要注意哪些点呢？

1. 不是地铁经过的房子就叫地铁房，要有地铁站点在附近才合适，楼先生认为步行合理的时间应该控制在10-15分钟以内；

2. 不是只要有地铁，那就要买买买。要看地铁联系的空间范围，在目前济南整体房价不是特别高的情况下，选能够直达cbd的，能够直达高新区的，或者多条线路交汇的会升值更快！

3. 地铁并不能直接带来房子的升值，要考虑周边的配套、商业氛围，以及连接点。其实从南京、杭州，甚至北上深来看，越城郊的地方，地铁的影响因素越小；

4. 离地铁站并不是越近越好，如果过近，容易出现的问题有噪音，而且其实有没有发现离地铁站越近，人员会越复杂，生活环境反而会越差，最好的空间属性应该是在1-2公里左右。

5. 地铁站只是衡量便捷性的工具，但是并不是决定性工具。如果单一一条地铁站，需要不停倒车，反而会降低便捷性，这个时候带来的便利性走弱；

那应该怎么选呢

1. 根据目前的地铁规划，未来有可能迸发活力的地方有哪些呢？大家可以看下地铁交汇处，2-3条相交的地方

2. 济南西站、济南东站将取代济南站以及济南老东站，成为绝对的中心交通枢纽，大家会用时间来投票；

3. 大家仔细看一下我标注的这几个区域，是至少三条地铁交汇的地方，借助三条地铁可以实现东南西北方向的全面覆盖。但是这几个区域里面最好的地方在哪呢？历山北路站、cbd还有就是商埠区西这个区域。以及新东站板块和西客站板块、腊山立交桥板块等都有所发展。

5. 而且其实通过地铁图我们也可以看出来为什么荣盛看好郭店板块，两条轻轨的交汇处，实在未来有所预期，直达CBD，通过转车可以入主高新区。现在可能觉得远，未来不一定。

6.另外楼先生说一下，关于M6号线，为什么提起这个呢，就是因为章丘的问题，其实世纪大道就是章丘为了发展而修建的道路，现在长清有了R1，其实M6我觉得是迟早的问题，连动济南与章丘的纵贯线；

7. 还有一点，以上海为例，其实地铁能够实现溢价的地方在哪呢，内环内和外环外，内环内主要是因为地段，外环外是需要交通的便利性带来与市中心的链接，目前如果确实是刚需客户，一个是地铁旁的，一个是不挨的，那就选地铁旁的吧；

8. 作为一个高度发展的城市相配套的交通系统，地铁会逐渐成为城市建设的刚需。济南城市规模越来越大，人口流动对经济发展的影响至关重要，济南需要数量大、高效率的工薪族，需要各大商圈的融合汇通，需要缓解闹市区的人口压力，需要协调地区之间的城市化进程......而且根据济南的规划需求，作为都市圈的发展，未来与莱芜之类的地铁也不是不可能的，但是短期让我们先畅想一下目前的发展吧；

9. 地铁改变了城市发展的纵深，现在你可能觉得两个楼盘差距三公里，房价就应该差距3000块，但未来随着地铁带来的时间上的缩短，其实三公里会逐渐降低！