济南能用公积金贷款的新楼盘数量颇少 开发商为什么拒绝公贷

日前，住建部发布了2017年2月份全国住房公积金运行情况，披露了住房公积金的使用数据。

数据显示，截至2月底，全国住房公积金缴存总额10.87万亿元，提取总额6.24万亿元，缴存余额4.63万亿元；累计发放住房公积金个人住房贷款6.76万亿元，个人住房贷款余额4.13万亿元，个贷率（个人住房贷款余额/缴存余额）为89.1%。

由于利率低于商业贷款，不少购房者均倾向于采用公积金贷款，却无奈面对这样一个现实———不少开发商对公积金贷款说“不”。

各楼盘转一圈，心凉了一半

刘宁近来奔走于各个售楼处。自今年年初开始，参加工作5年的他想在济南买套新房，但正好赶上济南房价刚经历了去年下半年的涨价潮，刘宁无奈感叹“昨日的全款变成了今日的首付”，只能选择贷款买房。

“按照当前的房价，像我这样需求在90-100平方米之间的购房者，也只能考虑组合贷款或纯商业贷款，尤其是在东部买房。”刘宁说。本着“能省就省”的原则，刘宁希望尽量使用上公积金。

刘宁是个普通白领，工作几年下来，公积金账户里有着8万多元的余额。刘宁心里琢磨着，商业贷款基准利率目前为4.9%，对于首套房，大多数银行仍给予9折的折扣优惠，这样是4.41%的贷款利率；公积金贷款利率则为3.25%。

根据济南去年10月发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元。

刘宁算了一笔账，如果贷款30万元，贷款年限30年，按照等额本息，公积金贷款还款总额为47万元，月均还款1306元；商业贷款目前利率9折优惠后，则需要总还款54.1万元，每月还款1504元。显然，公积金贷款每个月能省下近200元，这是不二之选。

但在各个售楼处转了一圈后，刘宁的心也基本凉了一半，“能用公积金贷款的新楼盘少之又少，有的售楼处置业顾问就直接跟我说，‘你在东部高新区基本很难买到能用公积金贷款的新房了’。”刘宁对经济导报记者说，比如像万科这样的大型开发商，其在济南的大部分新楼盘都不能使用公积金贷款。

借口多为项目未封顶

遇到同样困局的购房者不在少数。对于部分刚需购房者而言，作为政策性贷款的公积金贷款优惠却难以享受到。

在实际中，不论是否是大型开发商，公积金贷款买房为何频频遭拒？经济导报记者在采访中了解到，开发商拒绝使用公积金贷款时的借口大多为：项目没有封顶。

经济导报记者拨打了济南住房公积金管理中心的服务热线，其工作人员表示，“楼盘不封顶的话，是不能够使用公积金的。”

“房子没有封顶，没法办理公积金准入，就没法公积金贷款。”济南东部的绿城玉兰花园的置业顾问张准对经济导报记者说。

此外，无论是公积金贷款还是组合贷，在办理流程上比纯商贷时间更长一些。这也是开发商对公积金贷款不太感冒的原因之一。

有楼盘销售人员对经济导报记者说，如果是纯商贷，只需贷款银行审核，如果是组合贷，还需要公积金管理中心审批，整个流程变长，手续也十分繁琐，“开发商当然更愿意选择放款相对较快的商贷。”

一位银行信贷业务员对经济导报记者说，在实际操作过程中，纯商贷最快一周就能放款，公积金贷款从审批到放款至少需要一个月，混合贷时间更长。”

组合贷反而不划算

而在部分接受公积金贷款的楼盘，售楼处的置业顾问还告诉刘宁，选择组合贷的话，商贷部分就不能享受利率9折优惠，而像他这样的单身购房者，目前公积金贷款最高额度仅为30万元，如果组合贷中的商贷贷款额超过公积金贷款额，那就不划算了。

“以一套115平方米的房子为例，总价146万元，首付44万元，贷款102万元，年限为30年，商贷月供5114元，组合贷月供5127元。”在济南东部邢村立交桥附近一处楼盘，置业顾问王丹彤边按着计算器边对刘宁说，“这样组合贷甚至比商贷的月供还多点。有的客户考虑到手续繁琐，还是选择了纯商贷。”

在记者的实地探访中，在不少楼盘，办理组合贷时其中的商贷部分确实不享受利率优惠。

在济南东部的万科金域华府项目，该楼盘置业顾问陈强对经济导报记者说，以一套96平方米的三居室为例，总价202万元，首套房首付3成61万元，这样贷款141万元，年限为30年的话，如果纯商贷，按照9折优惠后的4.41%的商贷利率，月供为7069元；如果选择组合贷，商贷部分利率为4.9%，这样月供7197元。“也就是说组合贷每个月还要多还128元。”

仍需不断摸索和完善

“对于公积金的问题，每个阶段都有不同的原因。”一家房地产顾问服务企业负责人对经济导报记者表示，“有时是因为余额的问题，比如前几年，余额不足，交得比较少，用得比较多，这样就没有余额了。”

“前几年是，有个别的开发企业不愿使用公积金，因为公积金的审批流程等各个方面和商业银行不太一样，有些项目可能觉得审批流程上比较复杂一些，对资金回笼不是很有利，对企业资金压力会比较大一些。”上述负责人对经济导报记者说。

济南住房公积金管理中心一位人士对经济导报记者表示，根据2011年7月1日起施行的《济南市住房公积金管理办法》第四十八条，房地产开发企业、销售企业阻止或者变相阻止住房公积金贷款的，城乡建设行政主管部门应当责令限期改正；拒不改正的，在企业信用档案中予以记载。

经过2015年连续5次降息后，在2016年1月，商贷利率已降至4.9%的低点，但与3.25%的公积金贷款利率相比，后者的优势显而易见。

根据上月发布的济南2016公积金年度报告，去年济南净增缴存职工10万人，公积金缴存总额同比增长17.96%，提取额增长36.81%，贷款发放同比增长127.87%；资金使用率76.62%，比上年同期增加13.83个百分点。

报告显示，2016年济南发放个人住房贷款3.81万笔166.8亿元，同比增长67.54%、127.87%。贷款发放额占全省总额的22.4%。其中，发放异地贷款422笔18233.4万元。

而如何解决住房公积金实际使用过程中的存在的一些问题，这依旧需要不断摸索和完善。“还是要寻找市场的症结在哪，从根本上解决问题。”山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗对经济导报记者说。