从法律上讲，没有产权证的房产是不允许交易的。但在现实情况中，由于各种原因，例如违建、开发商手续不全，本身没有产权的小产权房等等，会出现没有房产证的情形，这类房子的交易在实际操作中还比比皆是。

有网友曾经就问住爷，买房后想出售房子，已经网签但还没有交房，没有房产证，在还贷期间，这种房子能交易吗？

(微信公众号jnhouse-woaifanglin后台截图）

住爷回答：

没有房产证有很多情况，简单的就是刚交了首付款，还没有办理按揭。

这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是最好处理的。买卖双方可以直接跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将原来的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样了。

网友的这种情况，因为已经办理了网签，所以存在一定的复杂性，

在今年4月17日之前可以直接使用往常的改合同或者双方签订协议来交易，具体内容：

方式一：直接更名

流程：1、卖方将银行的贷款还清;

2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;

3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;

4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。

需要注意的是：房子必须还清银行贷款;更名必须取得开发商的同意;买方不能再按揭，必须全款购买。

这种方式的优点是手续简单，而且整个过程没有税费。

缺点是不能按揭，且中间有大量空白期，风险较大。从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了问题只能自己兜着。

方式二：双方约定等房产证下来再过户

这种方式属于二手房买卖，因此要缴纳的税费比较多。

没房产证能否先公证再过户?

没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。如果要买的话，会有风险。需要注意的是，如果只办理公证而不过户，对购房者来说也有巨大风险。

因为在我国房地产法律法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买房人的利益将无法保障。

这样的交易方式，也让一些炒房客钻了空子，但是，4月17日，山东省住建厅发布了一项打击囤房炒房的严厉措施：

4月15日起至10月15日，山东省住建厅在全省组织开展为期半年的打击囤房炒房专项行动。其中有一条就是：严禁随意变更撤销网签“改合同”倒房无路可走。

2016年济南出台楼市调控政策，严禁随意撤销网签。今年，禁止随意变更撤销网签的规定将在山东全省继续执行。凡不符合“改网签”相关规定的，一律不得办理网签变更、撤销手续。省住建厅要求做好网签合同撤销后的跟踪检查，网签合同撤销后开发企业再次销售该商品房时，对该房屋销售合同的价格等条款进行严格把关，违规撤销网签合同进行期房转让的，不予网签。

所以一旦网签，想通过变更网签信息换个名字，用“改合同”的方式倒卖新房避税的老把戏行不通了，这在一定程度上抑制住炒房客的炒房行为。

总结来说

符合修改网签相关规定，是可以进行房屋交易的，但是因为存在一定的空白期，对于买方和卖方来说都会有风险，而且往往买房的风险更大，顾虑更多，毕竟房产证是房屋所有权的第一证据，一旦卖房人将房屋抵押或转售，买房人的利益将无法保障。

限售

针对于炒房行为，济南4月19日发布的限购政策里，明确提到：限购区域内自本通知施行之日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

成都、珠海在之前也相应的出台严厉的调控措施：不动产权证满3年后方可转让。

4月12日成都：在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年后方可转让。

4月8日珠海：通过赠与方式转让住房后，须满3年之后方可以再次购买住房；接受赠与的，必须符合珠海的现行限购政策；居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易(转让)。