济南人出租房屋回本需38年 租售比偏高凸显去库存压力

“一年房租不到3万元，感觉出租不赚钱了，这还不算各种投入、装修、贷款利息。”14日，在一家房地产中介，前来登记房源转租为售的济南市民刘荣对经济导报记者说。刘荣解释说，这套位于槐荫区的房子是以每平米1.2万元入手的，现在租金每月2300元左右，租售比高达1:522，她测算了一下，收回买房成本得43.5年。

16日，经济导报记者从中国房价行情平台获取的数据显示，济南近一个月来新楼盘平均价格11082元/m2，租金情况是每月24.95元/m2。根据上述数据测算，济南的房屋平均租售比为1:445，相当于济南人需要出租房屋约38年，才能收回购房的成本。

根据国际通行标准，合理租售比应在1:200-1:300以内，即按照现有租金，约16年至25年收回房款是较为合理的。然而，综合各种原因，我国的房屋租金回报周期一般要比国际标准更长。

“租售比不合理导致回收期限大大延长，在一些一线城市，一些住宅要靠租金收回成本甚至需要100年以上。”16日，山东大学房地产研究中心主任李铁岗接受经济导报记者采访时如是说。

租房收益率低

“从投资的角度看，出租不如卖房合适。”在位于槐荫区小纬六路的连城地产中介汇统店，连城地产二星经纪人赵艳君对前来登记房源的客户张女士说。张女士拥有位于市中区岔路街附近的一套两居室二手房，正为出租还是出售犹豫不决。

赵艳君分析说，根据张女士提供的房屋地址，该房源租金在2000-2500元左右，但是，售价已高达每平米1.6万-1.9万元，60余平米的房子可卖到107万元左右。房屋变现后的资金用来存银行并适当购买理财产品，收益率加起来会高于租房收入。

“更何况，出租房屋还有一定的空窗期损失。”赵艳君补充说。

李正林于两年前贷款购买了一套历下区的两居室住宅用于出租。虽然就济南租赁市场的均价而言，租金3000元也算较为可观了，但是算上每月5000多元的银行贷款，李正林感觉租金抵消了银行利息后也所剩无极。作为投资，贷款买房出租并不怎么划算。“弄不好还是瞎忙活。”李正林对经济导报记者说。

高租售比的情况非济南仅有。统计数据显示，北京租售比为1:623，上海租售比为1:656，深圳租售比为1:693，广州租售比为1:470。除了广州，其他三个一线城市的租售比都超过了600，也就是说，这些城市都要超过50年才能通过房租收回成本。

去年6月，中国房价行情平台发布了中国城市租金排行榜，42个主要城市（直辖市、省会、计划单列市和部分经济体量比较大的城市）中，虽然北上深三大一线城市的租金在全国遥遥领先，但是相比较其高企的房价，房屋租价和房价还是出现了很大的偏离。山东纳入统计的济南和青岛两个城市分别排第20位和第26位，在房屋租售比方面，济南为1:418，也高于1:200-1:300的合理租售比区间。

房租难望房价涨幅项背

租售比偏高的背后，房租价格和房价的增速也大相径庭。

“从去年以来，二手房销售价格的增长远远超过了房租上涨的价格。”赵艳君表示。

经济导报记者注意到，从中国房价行情平台发布的2016年3月至2017年3月的住宅价格走势分布图来看，济南二手房的均价从1万元左右跃升至1.4万多元，每平米上涨超过4000元。

去年，济南CBD规划的落地像是一个助推器，将房价推向新的高度。6月29日当天出让的10宗土地中，有8宗引发了房企的激烈争夺，近千轮竞价把本就热门的东部房价再次推上风口浪尖。土拍结束后，多数楼盘封盘停售，而等再次开售的时候，房价出现了天翻地覆的变化。

统计数据显示，整个2016年济南新房价格涨幅近两成。

然而，相比火爆的房价，租房市场始终是不温不火。同样的时间段，中国房价行情平台2016年3月至2017年3月的租金走势分布图显示，济南市场平均租金价格并没有太大变化，始终在2500-2700元左右徘徊，相比较2016年3月，2017年3月甚至略有下降。

从租售比看房价泡沫

在房地产市场上，为何会出现房价远超租价，房租上涨远不及房价上涨的现象？

“房租反映的是房屋本身的价值。房价之所以会高出房屋本身的价值，是人们对未来市场预期过高造成的，这种预期往往是非理性的，也是导致目前我国房价持续偏高的原因之一。”李铁岗对经济导报记者分析说。

值得关注的是，房租往往能够更准确地反映人们对住房的真实需求，也就是常说的刚需。租售比不受供求关系的干扰，常常被看做判断炒作程度的试金石。

同策咨询研究部总监张宏伟对经济导报记者分析称，很多一线城市的租售比高于1:200-1:300。如果租售比是1:500，那么意味着500个月才能收回购房成本，这样一来，房产投资价值相对变小；而如果低于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。

在李铁岗看来，房租和房价的偏离，反映了房地产市场发展的不均衡。房租越低于房价，收回成本的期限就会越长，也反映了当前的房地产市场去库存压力较大。