楼市严调控下低温运行 房企更新“取暖”模式

楼市因政策收紧，寒潮排山倒海般涌来。此前，面对市场“热情”，上海、厦门等城市甚至对原有政策多次升级。随着后续需求量缩水，以及融资等政策收紧，房企未来的生存路径面临转向。在行业新一轮深度调整的预期下，房企应该如何低温运转？

市场持续降温

进入4月以来，全国多个城市楼市面临降温态势。

根据易居研究院数据显示，4月1日-15日，其所监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为1286万平方米，同比减少22%。在这50个城市中，至少有23个城市出台了各类管控政策。这些城市的数据显示下滑态势更加明显。预计随着政策效应的继续释放，后续跌幅会继续扩大。

不仅是成交量，全国多个热点城市楼市的成交价格涨幅也保持降温态势。

从国家统计局发布的住宅销售价格统计数据不难看出，3月份70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比2月份增加4个。其中，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落，二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落。

亚豪机构市场总监郭毅表示，一、二线城市相继出台房地产调控政策，其中北京出台房地产相关政策的次数尤其频繁，还有广州、珠海、厦门等在内的30余个城市也密集出台收紧政策。在供需双重调控发力之下，以北京为代表的住宅市场成交已出现迅速回落，而在成交调整到位之后，下一步将进入到价格调整的环节，预计今年全国商品住宅价格趋势将稳中下滑。

行业或将面临深度调整

市场降温的同时，房企的融资环境也在收紧。统计局的数据显示，自3月份开始房地产贷款增速明显放缓，信贷收紧趋势显现。

对于此前看好的三、四线城市后劲，有房企也表示出疑虑。

万科2016年年报中显示，对烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、大连、南充、南通等12个城市共13个项目进行计提存货跌价准备，总金额为13.8亿元，较2015年的存货跌价准备金额增长82.3%。

中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮调控下是房企出现判断最分裂的时代，大房企拼抢规模获得廉价资金和生存空间，小房企也有高价卖地、卖股权的机会。未来房地产市场竞争是资金成本的竞争。

也许正是面对这种变化，房企在淡市布局、新业务开发方面开始了上下求索。在租赁业务、商业地产、特色小镇、健康生态产业等方面，包括万科、碧桂园、华润等在内的品牌房企都在寻找新的可能性。

技巧1

淡市并购布局全国

市场最冷的时候，也是悄然布局的最佳时机。这也许是行业公认的一条潜规则。

有“并购王”之称的融创正是其中的典型代表。虽然孙宏斌在2016年的业绩发布会上表示出对市场下行担忧，但对于融创方面来说，今年将更加重视并购机会，把握行业加速整合契机。2017年到2018年，或许是融创的又一轮并购窗口期。

实际上，规模扩张是融创最鲜明的标签之一。其2016年年报显示，截至2016年12月31号，融创正在开发的239个项目中，只有88个是100%权益，其余均为合作开发。若按照开发面积计算，68%的项目来自并购。

融创行政总裁汪孟德也曾表示，这一轮调控的影响“特别深远，严峻性超过预期”，对房企明年现金流是极大挑战，这也是融创不惜牺牲利润、加速并购、提前布局的主要原因。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，在楼市这轮调整的新格局中，房企强者越强的趋势将会更为明显，中小企业被兼并、被合作、被融合愈演愈烈。“优胜劣汰房地产市场才能健康发展，当然也会出现更多的融合。”

技巧2

潜力城市拿地“囤粮”

相比于并购，去年赚得盆满钵满的不少房企则选择了直接在土地市场上囤粮。

中原地产数据显示，截至2017年3月30日，全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿，同比上涨了59.6%。从全国看，武汉等19个城市土地出让金3个月超过百亿。其中，武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津等城市卖地超过200亿。

张大伟表示，在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后，房企在热点城市补充土地的积极性明显较高，即使在调控影响下，各地土地市场也未出现流标等明显的降温现象。

旭辉方面表示，今年公司将重点布局一线及二线城市，及一线城市的卫星城市及强三线城市。但凡有看好的城市，合理的土地就会出手。同时旭辉还采用多元的土地收购策略，增加二手土地收并购，实现一二级联动。

不过也有业内人士表示，市场进入调整期后，土地成本增加对于房企来说面临不小的压力。“去年下半年至今的地王，如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

技巧3

“退房”也是一种选择

在调控政策全面收紧的当下，部分房企剥离房地产业务也成为一种趋势。

行业集中度增强，令越来越多的非房地产行业上市公司选择退出房地产行业。今年以来，包括红豆股份等在内超过20家上市公司发布公告退出房地产业。而在此之前，云南白药、南京高科、水井坊、北大荒等公司也相继退出房地产行业。

而另一方面，房企的多元化转型，令“退房”现象也变得更为集中。

“是因为企业的多元化战略发展的需要，还是因为迎合经济结构调整市场背景下的城镇化转型发展机会，或是为了降低融资成本的需要，品牌房企”跨界“转型投资趋势在2014年下半年以来显得非常火爆。”张宏伟表示。

记者了解到，这其中莱茵置业转型体育产业、华丽家族转型石墨烯、东方银星转型建材贸易、海德股份转型外贸、中体产业转型彩票、证大置业转型投资、浙江广厦转型体育影视文化等都是典型代表。

张宏伟表示，2017-2019年这段时期内，品牌房企在“跨界”转型投资上将有更大的动作。届时，在转型力量推动之下，更多的房企开始剥离部分或全部地产业务，这些公司将出现“退房”现象。