济南楼市调控半年内三次加码 长清、章丘纳入限购范围

继2016年12月26日济南市限购加码后,4月19日晚济南市再次出台关于进一步完善调控措施促进房地产市场平稳健康发展的通知,不到4个月,济南版“限购令”再次升级,本市户籍家庭二套房和非本市户籍购房首付提至60%,不动产权证满2年后方可上市交易,章丘、长清均纳入限购范围。

土拍溢价率超过150% 项目竣工验收后才能拿预售证

《通知》中规定,要优化居住用地供应。本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则,实施精准供地,平抑土地市场。

结合土地出让溢价率提高项目预售条件,居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价,当竞买人报价超过最高限价时,按竞拍基础设施或公益设施建设进行出让。

去年,济南土拍市场“地王”频现,万科张马屯地块溢价率342%,郭店地块溢价率719%,即便是首次限购后,高新区徐家地块、南北康片区、彩石片区溢价率仍分别达到265%、211%、199%。

按照此次政策中规定,这些地块都需等到项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可,也就是至少需取得土地一年半。而此前政策中规定,高层住宅需要主体结构达到12层以上方可申请商品房预售证,意味着30层的高层需要比前期至少晚7个月才能取得预售证。

认房又认贷二套房首付提至60%

此次新出台的调控政策中,执行“认房又认贷”的政策。本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。

这意味着,即便将目前名下唯一自住房卖掉,还清贷款,再次购买房屋还是算二套房。

公积金贷款用过2次不能再贷

为方便市民提取使用公积金,去年济南市公积金管理中心规定,凡在2016年3月7日后缴纳住宅维修资金且无公积金贷款余额的职工及配偶,可凭有效凭证提取一次住房公积金。职工及配偶提取金额合计不得超过实际支付的住宅维修资金的费用。

而此次《通知》中规定,暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款,且取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

外地户籍首付提至60%

通知要求,非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%,商业按揭贷款最长年限缩短至25年。

小张家在福建,目前在济南工作,与女朋友谈了三年恋爱,最近准备买房结婚。“反正总要定居,虽然现在房价已涨上来了,但也得买。”小张说,因为目前手里只有25万元,两家父母准备给凑钱付个首付。

19日下午,小张到工业南路一个楼盘看了房子,房价1.2万元/平,有一套110平的房子小张挺满意,正准备跟家里说,结果没想到晚上就听到了新的调控政策的出台,“原本30%的首付不到40万元还基本能凑够,这下涨到60%,首付要将近80万,对于我们工薪家庭来说基本是不可能的了。”

取得不动产权证满2年内不得交易

从3月下旬开始,全国十余个城市相继出台“限售”政策,规定取得不动产权证在规定年限内房屋不得上市交易。在济南最新的调控政策中,也有相关规定:限购区域内自本通知施行之日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

业内人士分析称,相比限购限贷,“限售”才是打击炒房的一记重拳。限售可以极大遏制房地产炒作,这被视为“斩断楼市流动性”的狠招,限购加上限售的政策可以让中心城市和热点城市的住房回归居住本质。

长清、章丘纳入限购范围

在2016年12月26日济南市第二次出台的房地产调控政策中,章丘并没被列入限购范围。撤市设区加上山大主校区定址章丘的消息,使得章丘房价快速上涨,从去年5000元/平左右的均价到今年四月初,章丘新房均价已接近9000元/平。而在章丘的购房者中,有相当一部分是因为济南限购不能购买而转去章丘投资。《通知》规定,将长清区、章丘区纳入限购范围,本次及此前济南市已出台的调控政策一并执行。这意味着长清和章丘将与市内六区一视同仁,无论是在长清、章丘有房来市区买房还是在市区有房去长清、章丘买房都将执行与市内六区相同政策。

济阳县、平阴县、商河县并未在此次政策中提及。

分析

密集调控!半年三次加码

自去年10月份济南首次出台限购政策至昨日,半年时间济南已先后三次进行楼市调控。2014年7月10日起,在执行了三年多楼市限购政策后,济南市全面放开限购,而在限购放开的半年多时间里,济南楼市呈现出量涨价跌。2016年年初,济南楼市开始回暖,2016年9月市场火爆程度达到顶峰。

2016年10月2日,济南市首次出台限购政策,将首套房首付比例由20%提高到30%,二套房首付比例提至40%,并规定本市户籍限购三套住房,非本市户籍限购一套。

2016年12月26日,济南限购加码,本市户籍家庭限购2套住房。非本市户籍家庭在我市限购1套住房(需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明)。

今年年初山东省住建厅城乡建设工作会议上提出,今年山东将确保济青房价环比不上涨。根据国家统计局发布的70大城市房价,自去年12月,济南房价结束15个月的连涨,开始出现下跌。其中12月新房均价环比下跌0.3%,今年1月环跌0.1%,2月起济南房价环比持平,3月再次出现环比上涨,新房上涨0.6%、二手房上涨1.3%,环比涨幅均有所扩大。

业内人士分析称,这轮政策的出台其实并不意外,年后市场中仍有部分投机需求,大家对房地产的投资预期仍较乐观。这显然不符合“房子是用来住的,不是用来炒的”的要求。住宅投资持续回暖,在前两轮限购后一定程度上带动投机者对公寓的投资热情,这种趋势显然不利于济南房地产行业的持续健康发展,“这次政策对投机者应该是个重大打击。”

相关新闻

违规停止预售和网签将纳入行业黑名单

4月15日起,山东省住房和城乡建设厅在全省组织开展为期半年的打击囤房炒房专项行动,惩处一批违法违规的房地产开发企业和中介机构,解决房地产开发企业囤积房源哄抬房价、中介机构扰乱市场、社会投机资本炒作商品住宅等违法违规问题。

在此次政策中,也有相关规定。依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构,一经查实,依法从严从重处理,开发企业停止预售及网签,2年内不得参与本市土地交易,中介机构吊销营业执照,并列入失信企业“黑名单”。

本通知自2017年4月20日起施行。

链接

全国启动限售的地区

●厦门:新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

●成都:高端人才所购住房5年内不得上市转让。

●福州:新取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。

●青岛:房屋取得不动产证后满2年方可上市交易。

●广州:新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让。

●福建长乐:取得不动产证未满两年的,不得上市交易。

●常州:新购房满2年方可上市交易。

●惠州:新购买的商品住房满3年方可转让。

●珠海:新购房屋3年内禁止交易转让。

●东莞:升级限购,满2年才可交易。

●扬州:产权未满两年不得交易。

●杭州:企业购买区域住房需满3年方可上市交易。

●海南:新购房须取得不动产权证满两年后方可转让。

●济南:住房须取得不动产权证满两年后方可转让。