济南限购之下“地王”成本骤增 面临新一轮洗牌

近日，济南楼市限购政策再升级，除了针对购房者的种种限购措施以外，还有一条就是针对土地市场。竞拍溢价率达到100%的土地，必须达到“准现房”条件才可出售，竞拍溢价率达到150%的土地，竣工验收通过后才可出售。

这意味着，房地产企业“空手套白狼”的日子即将一去不复返。

中小型房企更加艰难 新一轮“洗牌”即将开始

“结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可。溢价率达到150%以上(含)的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。”

以上规定，大大增加了房地产开发企业的拿地门槛和开发风险，同时，这对房企的资金实力也提出了更高的要求。中小型房企的日子将更加难过，济南房地产市场新一轮“洗牌”即将开始。

“像鑫苑、德润这样的中小型房企在济南的拿地难度将更大，但这同时也给中海、万达、万科、绿地这些大开发商带来了机会”一位从业多年的观察人士说。

据观察，此次济南针对高地价项目采取的限制措施并不是空穴来风，早在2004年，在央行的一份报告里就有显示，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度”。

去年，深圳针对一宗商业地块进行了试点，该地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物将不得提前预售，而要在取得不动产权证书后以现售形式对外销售。

外来房企“入侵”济南 行业蛋糕被瓜分

2000年以后，随着外来房企纷纷涌入济南，济南房企的江湖越发热闹，风云暗涌。

时间回溯到1999年，香港新世界中国地产进驻济南，开发建设新世界阳光花园，成为济南第一个利用外资进行旧城改造的项目。

2002年，阳光100国际城横空出世，这也是济南首个超过百万平米体量的典范大盘。自此，外来房企开启了在济南的攻城略地之路。

2009年至2013年之间，绿地、恒大、万达、碧桂园、万科、龙湖等一线开发商先后齐聚济南，外来房企大鳄凭借其雄厚的实力，占据了市场的主动权，开发速度惊人。

本土房企与狼共舞，行业蛋糕不断被瓜分，随之可见的是，近年来，齐鲁置业、三庆地产、鲁商置业等本土企业慢慢淡出了人们的视线。

济南市房地产业协会发布的“2016年济南房地产开发企业和项目销售TOP50排行榜”中显示，2016年，本土企业中，仅有鲁能地产、济高控股排名前列。外来地产为济南带来的，不仅是大规模的造城开地，也带来了大量的资金和新的开发理念，这些都深刻改变着济南房地产行业。

外来房企“水土不服”逐渐显现

然而，外来房企在济南的日子也并不是一帆风顺，碧桂园就是其中的典型代表。

作为全国房地产行业中的佼佼者，碧桂园、万科、恒大的冠军之争从未停止。今年第一季度房企前三甲之争落下帷幕。2016年度季军碧桂园以1506.6亿元的销售金额超越万科、恒大，坐上2017年第一季度中国房企头把交椅。

作为名副其实的行业老大，一直以来，碧桂园以“给您一个五星级的家”为理念，在全国范围内开疆拓土。2011年，碧桂园正式进驻济南章丘，并打造了碧桂园凤凰城项目。六年后，该项目终于接近尾声。

“碧桂园刚进驻济南时，首次开盘造成了济南市场上的极大轰动，但在后期的持续发力过程中却没有跟上，导致项目一直不温不火，卖了6年，时间战线确实不短”。

有分析认为，碧桂园凤凰城开盘不久，碧桂园山东区域就将目光投向了集团在烟台海阳落脚的十里金滩项目，“集中全员力量做好十里金滩项目”，这在无形中，给碧桂园在山东的其他项目拖了后腿。

但显而易见的是，6年来，碧桂园在济南市场上仍仅有一个项目。

拿能够获得“成就共享”的土地，是碧桂园多年来坚持的拿地政策。避开相对发达、低价高企的成熟市场，选择二三线城市的非主城区，如济南章丘、镇江句容等。

“碧桂园的拿地策略不能说全然正确”，分析认为，碧桂园在广东顺德、清远等地开发的项目虽说都在三、四线城市，但广东的城市化进程显然比济南快很多，广州、东莞等一二线城市之间的城际地铁、高速公路都非常发达，道路两边可以说是工厂连工厂，基本没有农田。

但彼时，济南的城市化进程远远比不上广州。2012年，章丘碧桂园凤凰城刚刚开盘时，曾宣称“项目距离济南市中心30分钟车程”，但此说法曾被记者进行了驱车实测，从市区到达碧桂园项目售楼处已经超过一小时。

其实，碧桂园并不是不想进驻济南主城区。早在2013年，碧桂园曾参与竞拍过高新区2宗居住用地。在今年3月22日的香港业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌指出，公司一二三四五线城市全面出击，“哪里有市场，哪里就有碧桂园”。

“水土不服”的外来房企不止碧桂园一家。

去年，金科地产以23.5亿元收购了海尔地产旗下的三个子公司，随后济南海尔澜山公馆项目改名换姓。“海尔做地产本身不是其强项，其在泰安的桃花源项目长期经营不善，去年就一次性打包卖给了金科。”

除此之外，力高房地产开发有限公司在济南的开发也显现出后继乏力的状态。据了解，力高地产进驻济南市场长达八年，先后开发了假日丽景、盛世名门、力高国际、澜湖郡四个项目，后续土地危机正逐步显现。

竞争中合作 房地产市场联合体项目频出

同样作为国内前三甲房企的万科，与碧桂园的拿地策略明显不同。

在万科的发展路径中，合作开发已上升为主流开发模式。以济南万科为例，合作的开发商包括天泰、华艺、龙湖、明湖天地等。与当地的资源拥有者合作开发，有利于缓解土拍竞价压力，解决万科拿地难度大的问题。

在2016年之前，万科曾参与的多个项目竞拍并未有斩获。在此期间，万科将目光重点放在合作开发上，据了解，万科麓城、万科海晏门、万科紫郡都是合作开发的模式。

记者注意到，自2012年进驻济南市场以来，万科目前在济南落地运营的项目达到17个之多。

只有充足的土地储备和货量才能保证业绩增幅的预期，越来越多开发商走上了合作开发的模式。去年10月，济南土拍大战中，南北康地块被世茂和华润联合抢占，而彩石片区的拿地赢家则是中铁联合体。

此外，工业北路小鸭三个地块是由世茂、保利和新城三家联合操盘，其中，世茂负责工程、投资以及财务，保利负责营销和行政，新城负责成本、设计。

“纵观近些年的济南市场，房企之间联合开发的案例并不在少数。海尔与绿城、万科与天泰、融创与建邦、龙湖与万科等，这些联合多是外来房企巨头与本土房企之间的联合，是外来房企实现进驻新市场的一种经常性手段”。