住宅遭限购 公寓需撤火 购房者投资公寓谨防市场风险

济南不断升级的住宅限购，让公寓成了一些买房人心目中的香饽饽。“公寓大都是精装修，而且价格低，也不限购，我正准备买一套。”刚刚遭遇限购的济南市民刘东22日向经济导报说道。

由Wind资讯统计、济南住宅与房地产信息网公布的每日网签数据显示，今年以来济南公寓成交网签量大增，截至4月22日，公寓网签量是去年同期的7.29倍。

合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报分析称，不断加码的住宅限购对公寓市场形成利好，但同时也应注意，“公寓的投资属性更强，专业性也更强，普通买房人投资公寓应该保持谨慎。”

公寓售楼处大热

网签量剧增

“本来想买住宅，但我被限购了。”刘东向经济导报抱怨。作为外地户籍的他，社保已经交足两年，符合买房条件，但刚刚升级的限购政策让他蒙了。“外地户籍的人在济南买房首付需要60%，现在一套住宅动辄百万元以上，首付就要60万元以上，实在是无力承担。”

不得已，刘东打算看看公寓。作为90后，他对公寓产品并没有太大*触，“公寓都是精装修，买了之后可以拎包入住。”

除了自住需求，在投资住宅的路子几乎被堵死之后，很多投资需求也将目光投向公寓。“公寓面积小，很多都是三五十平方米；价格也低，通常比住宅要低一截子。因此，公寓的投资标的要比住宅小得多，资金进入门槛低。”许传明分析称。

v经济导报日前探访了济南多个公寓售楼处，发现人气都颇旺盛。

22日下午，经济导报在位于高新区的万科麓公馆售楼处看到，不时有几拨潜在购房者前来了解其公寓项目。

“公寓是一层7个电梯，共46户。”万科麓公馆置业顾问石晓娜对经济导报说，“3-8层是loft，9-30层是平层，面积在21-44平方米之间，主力是30平方米。平层的单价在每平方米1.2万-1.3万元左右，loft单价是1.6万-1.7万元。”

23日上午，经济导报又来到位于文化东路与燕子山路交会处的绿城蘭悦项目，有三四位意向买房者正在售楼处看房。置业顾问禹晓婷告诉，该项目在售公寓面积主要为40-70平方米，有少量为90平方米左右产品。项目只有1栋楼，但分为3个部分：北侧部分6梯30户，西侧部分3梯15户，南侧部分也是3梯15户。目前售价在每平方米1.5万-1.75万元之间。

同样是23日上午，在与绿城蘭悦相距不远的山大路“天泰山大e号”项目，狭小的售楼处里挤了十几个意向买房者。置业顾问赵旭告诉经济导报，该项目在23日刚刚推出1层产品，面积在35-56平方米之间，单价在每平方米1.5万-1.6万元左右，户型为6梯27户。“我们的产品卖得很快，另外一栋楼已经卖完了。”赵旭说。

由Wind资讯统计的数据也显示，今年以来，济南公寓销售量较去年明显上涨，截至4月22日，共网签公寓379套。而在去年同期，济南的公寓网签量只有52套，去年全年，济南公寓网签量仅有426套。

公寓用途逊于住宅

虽然公寓价格低、不限购，但在各售楼处，经济导报也看到部分购房者很是犹豫。

在万科麓公馆看房的张力对经济导报说，“总价倒是不高，但住着太不方便了。一共30层，一层40多户，才7部电梯，上下班高峰期肯定不够用啊，就是出租也不一定好租。”

公寓不仅居住体验低，使用成本也高。由于公寓都是商办用地性质，居住成本更高一些，其水电费都是按照商业标准收取。在绿城蘭悦售楼处，置业顾问坦言，其用电价格为每度一块多，用水成本每吨比住宅高出两块多。而且，在经济导报走访的3个公寓项目中，厨房都没有接入天然气。而根据国家规定，公寓内不能使用煤气罐，这意味着做饭只能用电。

作为商办产品，公寓的转手成本也更高。在万科麓公馆样板间门外，经济导报听到了一位看房者和置业顾问的一段对话。“这附近公寓多吗？”置业顾问答，“还是不少的。”“听说买公寓的都没怎么赚钱啊？”置业顾问说，“这个公寓适合长期持有，不适合短期变现，转手卖的话，税也很高。”

经济导报了解到，公寓转让除需缴纳契税外，还要缴纳个人所得税、增值税、土地增值税等，总税额能达到升值部分的一半左右。

另外，住宅附加了很多居住之外的功能，其最大功能就是落户和孩子上学。而公寓是不能落户的，更别提孩子上学，这也是公寓产品价格低于住宅的一大原因。

市场供给大 投资需更专业

公寓产品除了上述用途逊于住宅外，也应注意市场的风险。

“与住宅整体供应紧张相比，公寓市场供给量非常充足，甚至是过大。济南东西南北四面开花，到处都有公寓产品，市场销售压力是很大的。”济南一行业人士对经济导报分析称，“虽然自去年以来，济南的公寓价格也有较大幅度上涨，但主要是跟着住宅往上走的。因为住宅价格上升更猛，那些买不起住宅的自住需求和投资需求就外溢到了公寓，导致公寓价格水涨船高。但随着住宅市场调控加码，住宅产品未来将恢复稳定走势，甚至不排除出现小幅下跌。预计公寓市场也将失去上涨动力，甚至面临着比住宅更大的价格调整压力。”

许传明分析称，从目前的市场情况看，由于住宅遭遇限购，很多购房者转向公寓，这是公寓市场的一大利好。但是，他也提醒购房者投资公寓需更谨慎。

“公寓与住宅是完全不同的产品。住宅产品跟老百姓生活是息息相关的，老百姓看房、买房时对它能了解得差不多。但公寓产品的主要功能是商务功能，老百姓对它的理解把握并不是很容易。”许传明比喻道：“住宅产品就像是食品，老百姓买了住宅产品，也许会不那么好‘吃’，但‘吃’了之后不会生病。但公寓不一样，它是‘中药’，需要更专业，配对了药会大补，取得比住宅更高的投资收益；如果配错了药，会遭受损失的。”