限购后济南楼市将趋平稳 或为供应不足下的短期调控

4月19日晚，济南限购政策再度升级。业内专家分析，此次限购主要是为了平稳房价，平衡供需，预计未来“地王”难再现，供求关系得到平衡，市场回归平稳。

本次限购，首先对土拍市场进行了限制，其中溢价率的高低直接与预售时间挂钩。对此，山东师范大学城市与房地产研究中心主任程道平分析道： “溢价率高了，限制条件更高，迫使开发商不敢高价拿地了，进而限制了地王的出现。”程道平认为，此次调控之后，房地产商会对自己现金流、控制回流销售风险区等进行评估，后续判断时对未来价格预期将有所顾忌。

因此，开发商追逐高价竞地的势头将得到有效控制，限制“地王”的出现。“目前短期内土地市场供应严重不足，如果没有这么严厉的政策，济南市的房价是很难控制的，政府这次的调控力度不止狠，而且快，也很灵活。”程道平称。

对于购房者来说，此次政策“认房又认贷”，堪称史上最严。世联济南公司总经理吴庆认为，这会将外地的需求先“挤出去”一大部分。“房地产是资金密集型的，资金一旦收紧，成本不断上涨，再加上门槛提高，对购房者影响非常大，这次调控影响是最大的是，相当于把外地的大部分需求都挤出去了，也包括部分本市二套房购房需求。”

而在需求受抑的情况下，下半年或将有一批受此前12层政策影响的房源和一些前期竞价很高的新房源涌入市场，供应量适当增加，给需求过热的市场“降温”，很可能让供求关系趋于稳定。

有市民担心，这次政策会对刚需和改善性需求造成误伤，吴庆认为“它是在供应严重不足的情况下采用的阶段性的短期调控政策，因为现在供应太少了，这个动作，在短期内是非常有效的，而且是正确的，政府始终还是维持的一个供需的平衡。”

“房产证拿到两年后才可交易上市的新规定，限制了投机投资的炒房客，对房价反而起到一个平衡稳定的作用。”吴庆说。

对于济南房地产市场未来的发展，程道平认为，如果供不应求，那么房价还会有上涨空间，如果房源增多，供应增加，上升势头就会平稳下来。所以未来市场的走向，根本上还要看政府开发用地的供给量。

稳定房价，平衡供需关系，是此次最严限购政策的实质目的。通过限售、调贷等手段冰冻需求市场，循序放出供应量，以求达到最稳定的市场供求关系，让济南的房地产市场健康发展。

相关链接：济南限购政策不断升级

从去年9月的“济八条”，到今年4月刚出台的最严限购令，济南的限购政策经历了从缓和渐趋严厉的过程。从土拍市场、到开发商销售、到购房者购房资格、再到信贷政策，四次限购令对济南房地产市场的全链条进行了规范和调控。

2016年9月28日：济八条出台，规范开发商拿地和预售

提高居住用地竞买保证金比例，缩短土地出让价款缴纳时间;强化商品房预售行为监管，开发企业未取得预售证，不能以各种方式收取定金、预订款等费用。

2016年10月2日：限购出台，信贷微调

购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元。

本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭限购一套住房。

2016年12月26日：限购加码，开发商12层完工才能预售

济南市户籍家庭限购2套住房，非济南市户籍家庭在济南限购1套住房，并且需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。此外，规范对开发企业、房产中介及承销机构的监管，切实制止预售商品房转让等炒房行为。

规划12层以下住宅单体主体结构完工后，12层以上住宅单体主体结构完成一半(不少于12层)后，方可办理商品房预售许可。

2017年1月17日：济南升级版限购细则出台

根据限购细则,在长清区有两套房的,不能在限购五区内继续买房。外地人在限购区域内只能买一套房,且要提供自购房之日起前3年内连续24个月以上在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。限购期内,购房者须在房地产信息系统提交限购查询申请,符合条件的才能网签。

2017年4月19日：史上最严限购令夜间空袭 认房又认贷

20日起，济南本市户籍购买二套房，首付比例提高至60%，非本市户籍家庭首套房贷款比例提高至60%，商贷最长年限都缩短至25年。与此同时，长清章丘也纳入限购范围，限购区域内购买的住房，要在房产证满2年后才能上市交易。