济南楼市限购购房者盯上小产权房 律师：交易存在风险

4月19日济南限购政策出台后，由于首付款的提高和对外地购房者的限制，不少购房者把目光转向了不受限购政策影响的小产权房，小产权房的成交量因此节节攀升，价格也在不断增长。　记者郑心茹实习生张筱林

新房房源所剩不多限购后量价齐涨

外地户口在济工作的徐先生被突然出台的“419限购令”打了个措手不及，好不容易凑齐了30%的首付款，看中一套小清河附近的90平米住宅，没想到外地人首付提至60%。“首付多了一倍，从原来的20万变成了40万，我真的很难在短期内再去凑够20万元了。”徐先生说，情急之下，有人向他推荐了附近的小产权房，价格低廉不受政策限制，还能贷款，“有的中介跟我说，有一些小产权房以后也是有可能办下证来的。”“目前盖佳花园没有新房了，四期工程正在建设当中，是公寓式的。”近日记者走访了济南二环路、盖家沟附近的小产权房“聚集地”，当走进盖佳花园询问有关房源情况时，置业顾问这样告诉记者，“四期的房子是有40年产权，可以办下房产证的，目前还没有定下价格。”记者之后又接连走访了北徐花园、河畔景苑等楼盘，发现房源都比较紧俏，“河畔景苑100多平的只剩余两个户型，各余1套，88平米的有两套，4810元一平米。”且除了盖佳花园承诺四期工程有房产证之外，其余楼盘皆坦言没有房产证，而且很难办下来。“这些房子交通方便，也有双气，均价基本上稳定在六七千左右，虽然最近涨价也比较多，还是比正规商品房便宜一半，而且这些小产权房的楼盘基本上已经很成规模了，盖佳花园已经盖到三期，35栋居民楼均没有房产证，北徐花园也有30多栋居民楼，自住是没问题的。”一房产顾问告诉记者，尤其是济南多次限购政策出台后，受政策限制的购房者转而开始进军小产权房市场。

二手房也吃香改合同花钱多

一手的小产权房卖的好，二手的房子在市场上也同样吃香。在盖佳花园、北徐花园周围，记者沿路就看见了三四家房产中介，但当询问房源情况时，中介纷纷表示空余的房子已经不多了。“北徐花园目前只有两套，一个是96平方米，房东要50万，简单装修，再一个就是100平方米，精装修60万。”海景不动产的一名置业顾问跟记者介绍到，二手房大多是房东一口价，一手交钱一手交房。“现在房源都比较紧缺，都没有什么更多可供选择的户型了，交易稍微少一点儿，以前行情好的时候一个月能成交10套。”

除此之外，过户的合同费近几年也在不断攀升。由于小产权房没有房产证无法过户，二手房买卖只能找原产权人改合同，房产中介会联系房东到村委会改合同，费用则是由村里说了算。“像96平米的这间，更改合同的话收费5万元。”记者了解到，最开始小产权房改合同一般也就三四千元，这几年则直接涨到5万元。

小产权房交易有风险房屋质量也堪忧

记者了解到，小产权房价格虽便宜,但存在着不少风险和问题。“小产权房本身不合法，却满足了部分中低收入群体的购房愿望。这是其有市场的最根本原因。”山东齐鲁律师事务所一名律师告诉记者，购买小产权房是绝对存在风险的。“购买小产权房所签订的合同就是个‘君子协定’，根本不具备法律效力，这样的交易不会产生物权变更的效果，购买者无法取得房屋所有权。”这样的交易很可能产生一房二卖现象，购房者的权益很难得到保护。

除了交易的风险，由于小产权房多数是打着旧村改造旗号建的违章建筑，一些小产权房开发商为赚钱会偷工减料，存在质量安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了无法拥有正规的房产证，房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。“盖佳花园的水源就是地下水，水质很差，带着沙子和泥片，暖气也是自己安装的，经常不热。”海景不动产的一置业顾问告诉记者，但物业公司却依旧按自来水的价格收费。