楼市最严调控季 有投机者被套牢300万元

　5月1日，位于东五环外的万科某售楼处略显冷清，看房客不足销售人员的1/6。

五月一日午后，气温已经26℃，位于东五环外的万科某售楼处却略显冷清，看房客不足销售人员的1/6。

待记者报出一位男销售员名字后，一位女士走过来说那位男销售员今天调休，由她来接待。当记者问及五一期间看房情况如何时，该销售员表示，受系列新政影响，很冷清。

这或源于短短两月内，北京持续推出了超过7项重磅措施“刷屏”楼市调控。

5月1日起，北京部分银行再次上调了房贷利率。

这并非孤立现象，近期多个热点城市为了抑制不断蹿升的房价和投机空间，已出台多项调控政策。4月28日，无锡市政府办公室出台新政策，决定即日起加强市区商品住房价格管理，商品房价格备案后1年内不得调高。据最新报道，上海多家银行将首套房贷利率进行上调。

两个月以来，投机炒作的空间是否真正得到了抑制？房价是否真正趋稳？新京报记者日前走访了多地楼盘、中介、买房者和专家，试图还原现阶段真正的房地产市场。

记者发现，北京二手房4月平均成交价下滑6.8%，网签量同比下滑36%，买房者“底气”硬了，不再担心卖房者坐地起价了，相反，他们感觉价格正在松动，并不急于出手；很多卖房者心理预期变了，有的已降价10%急于出手；中介在“金三银四”以往最忙时间进入了“不太忙”的状态，有的中介门店佣金下滑了三成。

价格松动

京二手房4月成交均价降6.8%

上述万科售楼处人员表示，3·17新政之后，很多不符合购房资格或者首付款骤增的买房者也就懒得过来询问了，同时，5月1日起首套房房贷利率回到基准，二套房房贷利率上浮20%，也严重挫伤购房者的积极性。

包括3·17新政，北京3月份楼市已连出超过7大招升级调控，4月底，北京部分银行再次上调了房贷利率。这让市场悄然转变。

中国房地产协会的数据显示，调控升级，房贷收紧后，北京各城区房价均出现不同程度的回调。以西城区为例，宏英园、丰融园的二手房报价环比下跌4.95%、5.65%。丽华苑小区、华裕园分别下跌0.42%、0.95%。其中，宏英园房价维持在每平米17.1万元，丰融园房价维持在每平米16.9万元。

邻近玉渊潭公园的车公庄西路某家属院两居室，3·17新政实施前链家网报价为726万，每平米12万，目前该房屋已经降至647万，每平米10.7万元，下降79万。负责该房屋的中介称，“房东换房，诚意出售，价格还可以再谈一谈。”

一位西城区房屋中介表示，自从3·17新政、学区房政策调整后，这一区域楼盘报价出现了普遍下调。该中介称，“部分是炒房业主想要出手回笼资金，房价调控政策让卖房者的心理预期降低。”

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年4月，北京全市二手住宅的挂牌均价为63741元/平米，环比3月下跌6%。同时二手住宅的成交均价为59564元/平米，与3月相比，4月成交均价整体下降了6.8%。

二手房之外，新建商品房也出现价格松动。亦庄开发区又称北京经济技术开发区，介于南五环与南六环之间。链家网中介程鹏告诉新京报记者，3·17新政后，亦庄开发区房价下降了3%到5%，目前70年产权商品房均价在6万-7万元左右。

供求易位

“以往卖家拖，现在天天催买房人”

不仅价格出现了松动，市场整体供求关系发生了转变。

据我爱我家市场研究院统计，“3·17”新政出台之后，北京二手住宅市场的网签量、市场的实际交易量大幅下降。此外，新增房源量增加，新增客户量减少，市场的整体供求关系发生了转变。

上述机构资料显示，4月份，北京全市二手住宅共完成网签16902套，环比3月的25952套减少35%，同比2016年4月的26374套减少36%。

在西城买房群中，一位购房者称，“3月份找业主看房，谈房子的事情，对方并不热心，并且总是拖，谈合同的时候很强硬，摆着爱买不买的态度，现在对方每天一个电话来问进展，态度差别很大。”

上述中介称，从一些小区的成交价来看，部分新房源的挂牌价已经比之前的成交价低，买房者的“底气”硬了，不用担心3月份一天一个价的情况出现。不过，降价并没有让成交量回升，因为贷款收紧，也让一些客户资格受限，无法购买。

在中原地产首席分析师张大伟看来，这一轮调控与此前最大的不同，在于3月26日出台的“商住限购、禁止贷款”的政策，对市场影响较大。

“商办限购一个月，市场成交下跌99%，北京过6万亿资金被彻底冰封，”中原地产研究中心的统计数据显示，商办限购一个月，市场成交量接近零，全面冰冻。

张大伟表示，在过去几个月北京商办类物业每月签约都在3000套以上，预计在2季度有可能快速跌到500套以内。

新京报记者前往大兴义和庄站的泰禾中央广场项目。中原地产数据显示，该项目在3月份大兴商办项目成交排名中，以847套排名第一，超第二名“万科天地”400余套。

由于商住政策改变，不少投资者决定退房。购房者李洋告诉新京报记者，“他们已经组织了数次谈判”。

中介“不太忙”

网点佣金降三成，寻找非限购地新机会

五月一日，我爱我家中介王浩(化名)值班。整整一个上午过去了，没有一个购房者踏进店里。朝阳区方庄地区的链家中介高鹏(化名)最近也不太忙，在刚过去的五一假期，他接待了两拨看房人，但均未成交。

“不太忙”已成为北京房产中介人常态。

3月17日，北京出台“认房认贷”的新政后，房产中介的客户锐减。“没有新来的客户，都是一些老客户，”高鹏说，虽值五一假期，但是来店看房的客户并不多。

“3·17之前，一天一个价格，现在基本没有交易量。以前一个店佣金业绩可以达到200多万，现在达到三五十万就不错了。”高鹏说，3·17新政后，北京又出台了一系列密集的调控政策。“处于观望状态的购房者比较多。”

王浩所在的网点业绩也不佳。“成交量下降了50%以上，以前店里一个月卖30套很正常，四月份才成交了10套，”王浩说，除了购房者出于观望姿态，也有炒房者考虑到新政导致的总收益下降，转而投资其他行业。

此外，一些中介朋友圈显示，“东戴河、燕郊的地产项目，投资潜力巨大”。这或意味着，中介也在放眼非限购区域寻找机会。

不仅是中介，记者走访时看到，某开发商的售楼处，销售员明显比顾客多。