最严楼市调控后 济南最严土拍也要来了

　济南“4·19”最严楼市调控新政出台后，长清区3宗居住用地5月中旬即将迎来挂牌交易。5月2日，记者了解到，这3宗土地的挂牌文件中已落实“4·19”新政中关于地价溢价率和商品房预售条件挂钩的要求。这样一来，从去年“9·28”调控至今，从提高居住用地竞买资金条件到竞买资金须全部自有，再到土地出让溢价率首次和预售许可挂钩，济南全面加大房企拿地成本，引导房企理性竞价，遏制地王。

这3宗居住用地于4月14日挂牌，全部位于长清区，是济南土地市场时隔两个半月后的首次供地。根据挂牌文件，位于长清区文昌街道大柿子园村的2017-G34地块起始价约为1.57亿元，规划住宅为高层。位于文昌街道海子洼金牛街南侧的G35地块与G36地块一并出让，起始价共2.29亿元。土地竞得人须出资代建规模为9班幼托的教育设施，建设资金约为800万元，建成后无偿移交当地教育主管部门。

为引导房企理性竞价，“4·19”最严楼市调控新政首次结合土地出让溢价率提高了项目预售条件：居住用地出让溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。这被解读为全面加大房企拿地成本，减少非理性竞价的行为，稳定土地市场秩序。这一规定在长清3宗居住用地的挂牌文件已予以明确。

去年济南土地市场“地王”频出，其中9月21日拍卖中郭店一地块溢价率高达719%，为济南土拍史上溢价最高。房企不理性竞价不但抬高了地价，也引发了地块周边房价的非理性上涨。为给土地市场和楼市降温，相关部门接连出手，去年“9·28”新政将居住用地竞买保证金比例提高到30%以上，热点区域、地块提高到50%以上，并根据土地起始价和溢价率情况，缩短土地出让价款缴纳时间。随后，为防止房企联手抬高地价，国土资源部门出台规定给拍地去杠杆化，要求房企竞买资金须全部为自有，并要经过联合审查，这一规定在去年“12·26”新政予以明确。一连串土地拍卖环节调控牌打出后，意味着下周开拍的长清3宗居住用地将成为自2015年济南全面实行土地网上挂牌交易以来最严的一次拍卖。

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去年“9·21”土拍后章丘拍地最激烈

2016年9月21日，济南土地拍卖市场再燃战火。其中位于郭店的2016-G82号地块经过311轮厮杀，109亩地从1.47亿拍到12亿多，溢价719%。此后的“10·31”和“11·30”土拍热度不减，均历经两天大战才分出胜负。在“10·31”土拍中，高新区徐家地块历经266轮竞价，最终以溢价265%成交；文庄片区两地块溢价率也在200%以上。在“11·30”土拍中，槐荫区八里桥B地块和工业北路75号3宗地块溢价率均超过160%。“11·30”土拍结束后至今，济南主城区几次土地交易集中在鹊山片区和CBD区域，绝大部分为起始价成交。

就在主城区土拍市场降温时，随着章丘撤市设区、山大主校区东迁一系列利好，章丘区土拍市场却迅速升温。2016年12月29日，章丘迎来撤市设区后首轮土拍，2宗土地经过346轮争夺被一当地房企竞得，溢价率110%。紧接着，今年2月20日，章丘区新年第一次土地出让，位于山大新主校区附近的3宗地，经过6家房企314轮激烈竞拍，最终由一进入济南市场的新贵竞得，溢价率177%。