住宅被限购济南公寓被追捧 今年网签量是去年同期7倍

随着限购政策的不断加码,住宅被限制购买,不少购房者把目光转向了公寓和商铺产品。记者走访省城几家公寓及商铺项目发现,与普通住宅项目的冷清相比,这些项目售楼处内却是人头攒动。 

公寓商铺项目客户多总价低可贷款受追捧

5月4日,在西客站附近一家公寓项目售楼处内,前来看房和签约的客户络绎不绝。记者了解到,该项目就在经十路南侧,由于地理位置优越,成交量比较可观。“公寓有两种,一种是平层,一种是loft,可自己隔成两层,均价9000元左右,无论是自己住还是出租都挺合适的。”置业顾问介绍说,购买公寓的购房者如不想自己操心出租,还可托管,每月只要管收租就可以,“两室一厅的租金能租两千多。”

在花园路一家主营商铺和公寓项目的售楼处内,置业顾问向记者介绍,该项目涵盖公寓、写字楼、商业综合体等多种物业形态,随着济南市场限购政策的收紧,公寓和商铺的投资受到更多市民的关注。“这边有固定的几个楼层可托管,50平米的公寓每月租金能有3700元。”置业顾问说,公寓和商铺都不在限购范围内,只需付一半首付,可贷款十年,而且公寓总价低,一套公寓也就几十万元,租金又比普通住宅高,所以是投资的良好选择。

地段不同 公寓租金相差一半

“我发现自从去年年底开始,接到推销房子的电话基本都是卖公寓和商铺的,很少有住宅。”市民许先生说,因为他和妻子名下都有房产,不能再购买住宅,目前手里有一部分闲钱,正巧赶上东部一公寓项目开盘,一套总价才26万元,就购买了两套。“我跟几个朋友一起去的,大家都买了,当时还遇到一户人家,买了一整层,大概20户吧。”许先生说,事后他从置业顾问那里听说,这家人准备将这一层做成酒店式公寓。

记者了解到,同住宅一样,影响公寓价格和租金的也主要是地段,在济南市中心的一处公寓一室一厅租金已在三千元左右,两室一厅房租已超四千元,而在比较偏远的地区租金要低一千元左右,“而且主要要看周围是否是企业写字楼聚集区,如现在高新万达附近的公寓能租到2500元左右,而旅游路上的却只有一千元。”

今年网签是去年同期7倍 最多日销40套

两年前,公寓在北京、上海等城市备受追捧,但在济南却不怎么好卖,不少房企撤出了公寓领域。一直以来,济南市民对于公寓产品的认可度不如住宅,导致近年来,济南公寓市场的库存量居高不下。记者梳理数据时发现,济南住宅一天的网签量,就等于公寓一年的网签量,根据建设部门的数据,2015年截止到12月23日,济南公寓市场全年成交仅有450套。

然而由于连续不断的限购政策,为公寓产品投资赢得了不少机会。一名公寓项目置业顾问称市场火爆时,一天最高销售额达40套。由Wind资讯统计、济南住宅与房地产信息网公布的每日网签数据显示,今年以来济南公寓成交网签量大增,截至4月22日,公寓网签量是去年同期的7.29倍,共网签公寓379套。而在去年同期,济南的公寓网签量只有52套。

公寓不能落户也没学区 供应量过大投资需谨慎

虽然公寓不限购总价也低,但记者了解到,由于公寓都是商办用地性质,居住成本更高一些,其水电费都是按商业标准收取。用电价格为每度一块多,用水成本每吨比住宅高出两块多。作为商办产品,公寓的转手成本也更高。公寓转让除需缴纳契税外,还要缴纳个人所得税、增值税、土地增值税等,总税额能达到升值部分的一半左右。一名置业顾问也坦言,公寓和商铺是适合长期持有的产品,主要靠租金收益,不适合短期变现,“基本上回本要十年的时间。”

另外,除了居住功能外,住宅最大的作用还有一个是落户和上学,而公寓无法落户,更不可能有学区,这也是公寓价格低于住宅的原因。“与住宅整体供应紧张相比,公寓市场供给量非常充足,甚至是过大。济南东西南北四面到处都有公寓产品,市场销售压力很大。”一名业内人士提醒称,而且应考虑到,一旦将来公寓和商铺也纳入限购范围,还会占用到刚需的名额。

此外,近期,上海、北京、南京都出台关于商住房调控的政策,规定商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店,明确商业、办公物业的持有比例和持有年限,并载入土地出让合同等。这些风向,都需要购房者通盘考虑。

市场动态

目前市场房源仍紧张

本月中旬将迎今年首次土拍

今年以来,济南土地上没有交易项目,新开盘楼盘也不多,目前,济南市场上整体房源仍较紧张,不过本月中旬将迎来今年首次土拍。

记者此前走访济南各片区商品房楼盘,发现西客站片区住宅已几乎全部售罄,只有个别项目还有一楼和顶楼有房源,东部楼盘所剩房源也较少,只有北部所剩房源还较多。

记者了解到,5月中旬长清区3宗居住用地将挂牌交易,这3宗土地的挂牌文件中已落实“4·19”新政中关于地价溢价率和商品房预售条件挂钩的要求。

这3宗居住用地于4月14日挂牌,全部位于长清区,是济南土地市场时隔两个半月后的首次供地。根据挂牌文件,位于长清区文昌街道大柿子园村的2017-G34地块起始价约为1.57亿元,规划住宅为高层。位于文昌街道海子洼金牛街南侧的G35地块与G36地块一并出让,起始价共2.29亿元。土地竞得人须出资代建规模为9班幼托的教育设施,建设资金约为800万元,建成后无偿移交当地教育主管部门。