青岛"限地价竞房价"细则:房价最接近出让人设置价格者拿地

5月4日下午，青岛市国土资源和房屋管理局发布了《国有建设用地使用权网上拍卖出让公告》（青土资房告字【2017】405号）的补充公告，核心内容是当网上土地竞价达到最高限价后转为网下现场竞商品房销售价格，若到现场参与竞房价单位达到两家或两家以上，由最接近出让人设置的商品房销售价格的竞买人拿地，正反差价相同情况下由报价低者拿地。

这是在4月6日住建部和国土部联合发文坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况之后，青岛市地方政府对严防高价地扰乱市场预期的积极响应。

记者注意到，上述补充公告是对网下竞商品房销售价格操作细则的一个解读，尤其是对即将于5月11日进行竞拍的5宗土地新规则的解读。

补充公告规定，所有网上拍卖报名成功参与竞买、且同意国有建设用地使用权以土地最高限价成交、并有意向参与商品房销售价格竞价的竞买人，均可参与网下现场竞商品房销售价格报价。若只有一家竞买人到现场参与竞房价则土地直接以最高限价成交而不再设定商品房价格；若参与单位达到两家或两家以上，每个竞买人只有一次报价机会，由最接近出让人设置的商品房销售价格的竞买人拿地，正反差价相同情况下由报价低者拿地。

4月21日，青岛市在出让上述5宗地块时规定：当竞买报价达到或超过最高限价后，网上土地竞价中止，转入网下竞商品房销售价格。而这一“限地价、竞房价”的政策，也是青岛市自去年12月熔断机制后土地市场再出的新政策。

另外，上述5宗地块的出让公告明确要求5宗地块搭配出让，竞得人须提供“2016年度世界品牌500强”的证明材料。锐理机构青岛公司总经理马光明告诉记者，“不论是4月21日的土地出让公告约定竞买人条件，还是这次5月4日补充公告对出让细则进行解读，目的都很明显，就是要控制土地市场的疯狂。”值得注意的是，此前在青岛市4月17日的一场土地拍卖中，海信地产以总价3.96亿元的底价打包拿下黄岛区总占地420亩、规划建筑面积33万平方米的6宗地块。彼时，该6宗地块明确要求出让人须位列“2016中国电子信息百强企业”名单前30位。

至于“出让人设置的商品房销售价格”，青岛锐理机构认为，按一些熔断的案例看，一般限价是溢价率100%。而马光明认为，按照4月6日住建部和国土部联合发文的要求，不出地王、不超过同区域历史最高价、溢价不超100％这三条应该是此次青岛“出让人设置的商品房销售价格”的标准。

土拍趋严，房企通过拍卖拿地的要求越来越高，难度也越来越大。“当前土地市场火热，青岛制定的这些土拍新规，是非常时期的非常政策，并不会常态化。”马光明告诉记者，“未来，随着房地产市场长效机制的健全，这些土拍的补丁政策应该会逐渐退出，市场终究会回归市场。”