住宅被限买公寓？你知道买公寓这些问题吗？

济南4.19限购后，60%以上的刚需族被限，60%的首付让买房人“望房兴叹”，于是开始有些人考虑买公寓，因为公寓一般面积小，价格相对住宅较低，50%的首付也能承受，但是公寓相比于住宅，会有一些弊端缺点，买公寓之前先看看这些弊端再决定是否要买。

公寓弊端：

1.  基本生活成本提高:物业费水电费更贵

公寓比住宅来说，管理费和水电费都会高出很多，因为公寓是按照商业水电费的标准来收取的。一般来说商住两用房子水电费比民用高2倍。

比如如果住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2元/立方米，商业物业用水的收费标准就会达到为4元/立方米；住宅的用电收费标准为0.5元/度，公寓的用电收费标准就可能会是1元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要3至10元/平方米/月，比普通住宅1至4元/平方米/月价格要高得多。

2、土地使用年限短

比起住宅，商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因类别不同，所以土地使用年限仅为40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。

3、高税费转手交易难

根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%只60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税，各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%至14%。

4、房贷利率高年限短

虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批较高五成、最长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。

近日，济南多家银行对公寓类的商业贷款上调利率， 在基准利率的基础上上浮20%， 首套住宅的商贷取消折扣， 执行基准利率。

济南房贷继续收紧 公寓类商贷上浮20%

5、不能入户没有学位

购买商用公寓是不能入户的，虽然不少商用公寓地处市核心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校，这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期利润将大打折扣。

6.生活舒适度打折

为了安全考虑，一般来说，公寓都是不通天然气的，所以煮饭什么的只能用电磁炉之类的。

公寓面积小、每一层的户数比较多且采光面不足，容易使得室内光线昏暗。

公寓楼每一层的户数比较多，进进出出比较吵闹；如果楼层过高且电梯数量较少的话，等电梯耗费的时间就会比较久。